Leie eller eie – hva lønner seg?

Kalkulatoren svarer på om det lønner seg å leie eller eie ved å sammenligne hvor stor formue du har etter et gitt antall år. Begge alternativene starter med like mye penger og bruker like mye hver måned. Den som kjøper, bruker egenkapitalen og betaler dokumentavgift. Den som leier, setter inn depositum og investerer resten i fond. Hver måned investerer den som har lavest boutgift differansen, så sammenligningen blir rettferdig.

Slik regner kalkulatoren

• Eie: annuitetslån på kjøpesum minus egenkapital. Hver måned betaler du renter og avdrag, felleskostnader og kommunale avgifter og vedlikehold (1 % av boligverdien per år som standard). Rentene gir 22 % skattefradrag. Formuen er boligverdien etter salgskostnader minus restgjeld.
• Kjøpsomkostninger: dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen for selveier, ingen for borettslag, pluss tinglysingsgebyr på 545 kr per dokument (skjøte og pant).
• Leie: husleien øker hvert år med KPI. Depositum (maks seks månedsleier etter husleieloven § 3-5) står på egen konto og betales tilbake. Resten av kapitalen går i fond, og gevinsten skattes med 37,84 % når du selger.
• Break-even er det første året formuen som eier er minst like stor som formuen som leier.

Regneeksempel: leilighet til 4 500 000 kr

Du kan kjøpe en selveierleilighet til 4 500 000 kr med 900 000 kr i egenkapital, eller leie en tilsvarende for 18 000 kr i måneden. Lånet blir 3 600 000 kr til 5 % over 30 år, med et terminbeløp på 19 326 kr. Dokumentavgift og tinglysing koster 113 590 kr. Med 3 500 kr i felleskostnader og kommunale avgifter, 1 % vedlikehold og rentefradrag betaler eieren om lag 23 298 kr i måneden første år, mot 18 000 kr for leieren. Leieren setter 54 000 kr i depositum, investerer 959 590 kr i fond til 6 % og sparer i tillegg differansen på 5 298 kr i måneden.

Boligprisveksten er satt til 4,3 % per år, som er snittet for hele landet de siste ti årene ifølge SSB (2015–2025: 4,31 %). Husleien øker med 3,3 %, snittet for KPI i samme periode.

Første år har leieren størst formue fordi kjøpsomkostningene og salgskostnadene spiser opp prisveksten. Fra år 2 har eieren størst formue, og etter 10 år er forskjellen +1 702 862 kr i eierens favør. Grunnen er giring: eieren får prisveksten på hele boligen, men har bare satt inn 900 000 kr.

Hva hvis boligprisene stiger mindre?

Prisveksten avgjør mest. Tabellen viser samme eksempel med ulik årlig boligprisvekst. Positiv forskjell betyr at eie gir høyest formue.

Uten prisvekst går kjøp i pluss i år 23. Skal du bare bo tre år, gir kjøp 335 234 kr lavere formue enn å leie. Avkastningen på fond betyr også mye: med 2 % prisvekst og 8 % avkastning i stedet for 6 % går kjøp i pluss i år 7, mot år 5 med 6 % avkastning.

Renter, rentefradrag og avdrag

I eksempelet betaler eieren 1 647 384 kr i renter over 10 år, og får tilbake 362 424 kr i rentefradrag. Avdragene er ikke en kostnad, men tvungen sparing: de reduserer gjelden og øker formuen din. Derfor viser kalkulatoren både hva du betaler hver måned, og hva boligen faktisk koster deg (renter etter fradrag, felleskostnader og vedlikehold). Stiger renten med ett prosentpoeng, øker kostnaden for eieren, mens leieren bare merker det hvis utleieren setter opp leien. Prøv gjerne med en høyere rente i kalkulatoren for å se hvor robust kjøpet er. Kjøper du i borettslag, slipper du dokumentavgiften, men husk at andel av fellesgjeld skal regnes med i kjøpesummen og at felleskostnadene da inkluderer renter på fellesgjelden.

Når lønner det seg å leie?

Leie lønner seg oftest når du skal flytte innen få år, når husleien er lav sammenlignet med kjøpesummen, eller når du forventer svak prisvekst. Leie gir også fleksibilitet og ingen risiko for store vedlikeholdsregninger. Men leie lønner seg bare økonomisk hvis du faktisk investerer pengene du sparer. Bruker du dem på forbruk, blir formuen som leier mye lavere enn kalkulatoren viser.

Leie til eie, deleie og Bostart

For deg som har inntekt til å betjene et boliglån, men mangler egenkapital, finnes det flere mellomløsninger. Vilkårene varierer mellom tilbyderne og prosjektene, så les avtalen nøye.

• Leie til eie: du inngår en leieavtale og en opsjonsavtale som gir deg rett, men ikke plikt, til å kjøpe boligen til en avtalt pris, typisk innen fem år. Stiger boligen i verdi, teller økningen som egenkapital. Usbl og flere andre boligbyggelag tilbyr dette på utvalgte nybygg. Kommuner kan tilby leie til eie i kommunale boliger, ofte finansiert med startlån fra kommunen.
• Deleie: du kjøper en andel fra første dag og leier resten. Med OBOS Deleie kjøper du minst 50 % av en ny borettslagsbolig og betaler markedsleie til OBOS for resten. Selvaag Bolig tilbyr deleie med Coo, som går inn med inntil 70 % av egenkapitalkravet.
• OBOS Bostart: du kjøper hele boligen under markedspris, men OBOS har rett til å kjøpe den tilbake til en indeksregulert pris når du vil selge. Ordningen gjelder nye borettslagsboliger og kjøpere som er 35 år eller yngre.

Ulempen med alle modellene er at du deler eller gir fra deg noe av gevinsten, betaler leie på den delen du ikke eier, og bare kan velge blant et begrenset utvalg boliger. Klarer du å kjøpe på vanlig måte, gir det som regel mest igjen.

Dette er ikke med

Formuesskatt er ikke med. Bolig verdsettes lavere enn fond i formuesskatten, så det trekker noe i favør av å eie. Heller ikke skjermingsfradrag på fond, renter på depositumskontoen, eiendomsskatt eller utleie av en del av boligen er med. Rentefradraget regnes som om det kommer hver måned, selv om det i praksis kommer via skattetrekket.

Regn videre

Se hvor mye du kan låne med hvor mye kan jeg låne, regn på terminbeløpet med boliglånskalkulatoren og finn alle kjøpskostnadene med kostnad ved boligkjøp. Hvordan prisene har utviklet seg der du bor, finner du i boligprisutvikling-kalkulatoren, og hvor mye husleien kan øke, i husleie-KPI-kalkulatoren.