Boliglånskalkulator

Boliglånskalkulatoren regner ut hva lånet koster hver måned og totalt, med annuitetslån eller serielån, gebyrer, ekstra innbetalinger og rentefradrag. Standardrenten er 5,31 %, SSBs gjennomsnitt for nye flytende boliglån i august 2026. Bytt den ut med renten banken din tilbyr.

Slik fungerer et boliglån

Et boliglån er et nedbetalingslån med pant i boligen. Hver termin betaler du renter av restgjelden og et avdrag som reduserer gjelden. Lånebeløpet er kjøpesummen minus egenkapitalen, og etter utlånsforskriften § 7 kan lånet være inntil 90 % av boligens verdi. Det betyr at du trenger minst 10 % egenkapital. I tillegg må du betale omkostninger, blant annet 2,5 % dokumentavgift på selveierboliger. Se hva kjøpet koster totalt med kalkulatoren for kostnader ved boligkjøp.

Regneeksempel

Du kjøper en bolig til 4 000 000 kr og har 800 000 kr i egenkapital. Da låner du 3 200 000 kr, som gir en belåningsgrad på 80 %. Med 5,31 % rente og 25 års annuitetslån blir terminbeløpet 19 289 kr i måneden. Over hele løpetiden betaler du 2 586 811 kr i renter. Rentefradraget på 22 % er verdt 569 098 kr, så netto rentekostnad blir 2 017 712 kr. Det første året går 168 400 kr til renter og bare 63 073 kr til avdrag.

Nedbetalingsplan for eksempellånet

Annuitetslån eller serielån

De fleste boliglån i Norge er annuitetslån. Terminbeløpet er likt hver måned, men i starten er det meste renter. På et serielån betaler du like store avdrag hver gang, så terminbeløpet er høyest i starten og synker etter hvert. For eksempellånet starter serielånet på 24 827 kr og ender på 10 714 kr, mens annuitetslånet ligger fast på 19 289 kr. Serielånet koster 2 131 080 kr i renter, 455 731 kr mindre enn annuitetslånet. Sammenlign i detalj med annuitetslån vs. serielån eller serielånskalkulatoren.

Effektiv rente og gebyrer

Nominell rente er renten banken oppgir. Effektiv rente tar med etableringsgebyr, termingebyr og at renten belastes månedlig, og er derfor det riktige tallet å sammenligne lånetilbud på. Bankene skal opplyse om effektiv rente når de markedsfører og tilbyr lån. Med 2 500 kr i etableringsgebyr og 50 kr i termingebyr stiger den effektive renten i eksempelet fra 5,44 % til 5,48 %. Finansportalen viser bankenes renter og gebyrer side om side.

Fast eller flytende rente

Med flytende rente kan banken endre renten, som regel når Norges Bank endrer styringsrenten. Med fast rente vet du hva lånet koster i hele bindingsperioden, for eksempel tre, fem eller ti år. I august 2026 var snittrenten på nye nedbetalingslån 5,31 % flytende og 5,35 % med bindingstid over tre måneder (SSB). Fast rente er en forsikring mot renteøkninger, men du kan måtte betale overkurs hvis du innfrir eller betaler ekstra og markedsrenten har falt (finansavtaleloven § 2-10). Tabellen viser hva en renteendring betyr for eksempellånet:

Stiger renten med to prosentpoeng, øker terminbeløpet med 3 964 kr i måneden. Motsatt sparer du 280 502 kr i renter over løpetiden hvis du forhandler renten ned med et halvt prosentpoeng.

Terminbeløp for ulike lånebeløp

Annuitetslån med 5,31 % nominell rente, uten gebyrer.

Ekstra innbetaling og avdragsfrihet

Hver krone du betaler ekstra, går rett til avdrag og sparer renter resten av løpetiden. 2 000 kr ekstra i måneden på eksempellånet gjør deg gjeldfri 4 år og 4 mnd tidligere og sparer om lag 511 832 kr i renter. Det motsatte er avdragsfrihet, der du bare betaler renter en periode. Etter utlånsforskriften § 9 må lån over 60 % av boligens verdi nedbetales med minst det laveste av 2,5 % av lånet per år og avdraget på et 30-årig annuitetslån. Avdragsfrihet er derfor mest aktuelt når du har mye egenkapital, eller midlertidig hvis økonomien blir strammere. Da blir lånet dyrere totalt, fordi gjelden ikke går ned.

Refinansiering

Å refinansiere betyr å flytte lånet til en annen bank eller få bedre vilkår i din egen. Utlånsforskriften § 10 lar bankene refinansiere et eksisterende boliglån selv om det nye lånet ikke oppfyller alle kravene, på visse vilkår, blant annet at lånet ikke blir større enn det gamle. Regn ut hva du kan spare med refinansieringskalkulatoren.

Kan du få lånet?

Banken skal også sjekke at samlet gjeld ikke er mer enn 5 ganger brutto inntekt, og at du tåler en rente på 3 prosentpoeng mer enn i dag, men minst 7 %. Med eksempelrenten betyr det at banken regner med 8,31 %. Legg inn inntekten i kalkulatoren for en rask sjekk, eller regn ut nøyaktig hvor mye du kan låne med Hvor mye kan jeg låne?. Rentefradraget for ett år kan du beregne med rentefradragskalkulatoren.