🧮Kalkulatorbanken

Seniorlån-kalkulator

Se hvordan et seniorlån (omvendt boliglån) vokser når rentene legges til lånet, hvor stor del av boligen som blir belånt, og hvor mye som er igjen til deg eller arvingene.

Sist oppdatert

kr

Eksisterende boliglån som seniorlånet skal erstatte.

kr
kr

Hvis banken tilbyr utbetaling i terminer. 0 = ingen.

kr

Fra bankens tilbud. 6 % er bare et eksempel.

%

Ditt anslag. Bruk 0 for et forsiktig scenario.

%
år

Avhenger av alder og bank. La stå på 0 hvis du ikke vet.

%
Rentene

Gjeld om 15 år

2 454 094 kr

Start 1 000 000 kr

Belåningsgrad om 15 år

36,5 %

I dag 20 %

Igjen av boligverdien

4 275 248 kr

Bolig 6 729 342 kr

Påløpte renter

1 454 094 kr

Utbetalt til deg 1 000 000 kr

  • Start-belåningsgraden er innenfor 90 %. Med garanti mot restgjeld i avtalen er lånet unntatt de vanlige kravene i utlånsforskriften (§ 3).

Rentene er regnet med månedlig rentes rente (nominell rente / 12). Rente, prisvekst og bankens grense er dine egne forutsetninger. Veiledende.

Veiledende beregning: Resultatene er estimater og utgjør ikke økonomisk eller juridisk rådgivning. Sjekk alltid med Skatteetaten, NAV eller en rådgiver for din konkrete situasjon.

Slik fungerer det

Kalkulatoren viser hvordan et seniorlån (omvendt boliglån) utvikler seg over tid: hvor stor gjelden blir når rentene legges til lånet, hvor stor del av boligens verdi som er belånt, og hvor mye som er igjen til deg eller arvingene. Du kan legge inn et engangsbeløp, månedlige utbetalinger og gjeld som skal innfris. Rente og boligprisvekst er dine egne forutsetninger. Bankene har ulike renter og belåningsgrenser etter alder, så tallene i feltene fra start er bare eksempler.

Slik regnes det

Rentene beregnes hver måned (nominell rente delt på 12) og legges til gjelden, slik at du betaler renter på rentene. Månedlige utbetalinger legges til gjelden etter hvert. Boligverdien vokser med prisveksten du oppgir. Belåningsgraden er gjeld delt på boligverdi, og «igjen av boligverdien» er det som blir til overs når lånet er gjort opp. Velger du at rentene betales løpende, står gjelden stille, men da må du ha inntekt til rentene.

Reglene: unntak fra utlånsforskriften

Seniorlån er i regelverket en kapitalfrigjøringskreditt: et lån med pant i boligen som gjøres opp ved salg av boligen, og som ikke forfaller før en avtalt, livsrelatert hendelse inntreffer. Utlånsforskriften § 3 sier at forskriften ikke gjelder slike lån når belåningsgraden er høyst 90 %, og avtalen uttrykkelig sier at banken dekker differansen hvis lånet overstiger boligens verdi når det forfaller. Da gjelder ikke kravene om betjeningsevne, maks 5 ganger inntekten og avdrag. Tilbys lånet uten en slik garanti, gjelder de vanlige kravene, blant annet 60 %-grensen for rammekreditt. I praksis setter bankene egne, lavere grenser som øker med alderen.

Regneeksempel

Du eier en bolig verdt 5 000 000 kr og tar ut 1 000 000 kr som seniorlån med 6 % rente. Belåningsgraden er 20 % ved start. Etter 15 år har gjelden vokst til 2 454 094 kr, hvorav 1 454 094 kr er renter. Med 2 % årlig prisvekst er boligen da verdt 6 729 342 kr, belåningsgraden 36,5 % og det er 4 275 248 kr igjen. Uten prisvekst blir belåningsgraden 49,1 % og det er 2 545 906 kr igjen. Betaler du rentene løpende i stedet, koster det 5 000 kr i måneden, og gjelden blir stående på 1 000 000 kr.

Gjeld på 1 million når rentene legges til lånet

Etter4 % rente5 % rente6 % rente7 % rente
5 år1 220 997 kr1 283 359 kr1 348 850 kr1 417 625 kr
10 år1 490 833 kr1 647 009 kr1 819 397 kr2 009 661 kr
15 år1 820 302 kr2 113 704 kr2 454 094 kr2 848 947 kr
20 år2 222 582 kr2 712 640 kr3 310 204 kr4 038 739 kr

Gjelden vokser raskere jo høyere renten er og jo lenger lånet løper. Med 6 % rente blir hver krone du tar ut i dag til 2,45 kroner etter 15 år. Vil du at gjelden høyst skal være halvparten av en bolig til 5 000 000 kr om 15 år uten prisvekst, kan du ta ut rundt 1 018 706 kr i dag.

Alternativer

Har du inntekt til å betale renter, kan et vanlig rammelån være billigere. Se hva belåningen betyr med belåningsgradkalkulatoren, og hvordan boligverdien kan utvikle seg med boligprisutvikling-kalkulatoren. Hvordan lånet påvirker arven, kan du se i arvekalkulatoren.

Kilder: Lovdata – Utlånsforskriften § 3 (unntak for kapitalfrigjøringskreditter), Lovdata – Finansavtaleloven § 5-4 (kredittvurdering), Lovdata – Skatteloven § 6-40 (gjeldsrenter)

Ofte stilte spørsmål

Hva er et seniorlån?
Seniorlån (også kalt omvendt boliglån) er lån med pant i boligen for eldre, der du ikke betaler avdrag, og der rentene ofte legges til lånet i stedet for å betales hver måned. Lånet med renter gjøres opp når boligen selges, eller når arvingene overtar etter dødsfall. Hvor mye du kan låne, avhenger av alder, boligens verdi og beliggenhet, og banken setter grensen.
Hvilke regler gjelder for seniorlån?
Utlånsforskriften § 3 gjør unntak for kapitalfrigjøringskreditter: lån med pant i bolig som ikke forfaller før en livsrelatert hendelse (som død eller flytting til sykehjem) og som gjøres opp ved salg. Unntaket gjelder når belåningsgraden ikke er over 90 %, og når det står uttrykkelig i avtalen at banken dekker differansen hvis lånet blir større enn boligens verdi. Da gjelder ikke kravene om inntekt (5 × inntekt), betjeningsevne og avdrag. Finansavtaleloven § 5-4 sier også at banken kan legge vekt på slike vilkår når den vurderer kredittevnen.
Hvor fort vokser gjelden på et seniorlån?
Når rentene legges til lånet, betaler du renter på rentene. Med 6 % rente blir 1 000 000 kr til 2 454 094 kr etter 15 år, og gjelden er doblet etter 12 år. Tabellen over viser utviklingen ved andre renter.
Kan arvingene bli sittende med gjeld?
Ikke hvis avtalen har garanti mot restgjeld, slik unntaket i utlånsforskriften § 3 forutsetter: da dekker banken differansen hvis lånet er større enn det boligen selges for. Uten en slik garanti gjelder vanlige regler, og gjelden må gjøres opp av dødsboet. Uansett reduserer lånet arven, så det er lurt å snakke med arvingene før du tar det opp.
Hva er forskjellen på seniorlån og rammelån?
Et vanlig rammelån er en kreditt der du betaler renter løpende, og som etter utlånsforskriften § 7 kan være maks 60 % av boligens verdi. Banken krever at du kan betjene lånet med inntekten din. Et seniorlån med garanti mot restgjeld er unntatt disse kravene, og rentene kan legges til lånet. Noen banker kaller også rammelån for pensjonister «seniorlån», så les vilkårene nøye.
Får jeg rentefradrag på et seniorlån?
Renter på gjeld er fradragsberettiget etter skatteloven § 6-40. Når rentene legges til lånet og ikke betales, bør du spørre banken hvordan de rapporteres til skattemeldingen, og kontrollere at beløpet står der. Kalkulatoren regner ikke med skattefradrag.

Relaterte kalkulatorer

→Rammelånkalkulator→Belåningsgrad→Boligprisutvikling-kalkulator→Arvekalkulator

Alle beregninger skjer i nettleseren din — ingen data lagres eller sendes.