🧮Kalkulatorbanken

Belåningsgrad

Regn ut belåningsgraden på boligen din og se om du er innenfor 90 %-grensen, om du må betale avdrag, og hvor mye du må betale ned for å komme under 60 %.

Sist oppdatert

Boligtype

Kjøpesum, takst eller forsiktig anslag på markedsverdi.

kr

Restgjeld, eller lånet du søker om.

kr

Hele rammen, ikke bare det du har brukt.

kr

Brukes bare til avdragskravet over 60 %.

%

Belåningsgrad

75 %

3 000 000 kr av 4 000 000 kr

Rom til 90 %

600 000 kr

Mer lån før grensen

Avdragskrav

41 842 kr/år

Minst 3 487 kr i måneden

Ned til 60 %

600 000 kr

Må betales ned for å slippe avdragskravet

  • Innenfor grensen på 90 % for nedbetalingslån (§ 7).
  • Over 60 % skal banken kreve avdrag på minst det laveste av 2,5 % av lånet og avdraget på et 30-årig annuitetslån. Her er det 30-årig annuitet som gir lavest krav.

Grensene gjelder når lånet innvilges eller økes. Bankene kan fravike kravene for inntil 10 % av utlånene hvert kvartal (8 % i Oslo). Veiledende.

Veiledende beregning: Resultatene er estimater og utgjør ikke økonomisk eller juridisk rådgivning. Sjekk alltid med Skatteetaten, NAV eller en rådgiver for din konkrete situasjon.

Slik fungerer det

Belåningsgraden (på engelsk loan to value) viser hvor stor del av boligens verdi som er finansiert med lån. Den avgjør om du kan få lånet, om du må betale avdrag, og ofte også hvilken rente banken tilbyr. Kalkulatoren regner den ut etter reglene i utlånsforskriften slik den gjelder fra 31.12.2024 (FOR-2024-12-04-2925).

Slik regnes belåningsgraden

Belåningsgrad = (boliglån + rammelån + fellesgjeld) / (boligens verdi + fellesgjeld). Banken bruker et «forsvarlig verdigrunnlag» som ikke kan være høyere enn markedsverdien vurdert forsiktig. Ved kjøp er det normalt kjøpesummen, ellers en takst eller verdivurdering. For rammelån regnes hele den innvilgede rammen med, ikke bare det du har trukket opp.

Grensene i utlånsforskriften

BelåningsgradHva gjelder
Inntil 60 %Rammelån er mulig. Ingen krav om avdrag i forskriften.
60 %–90 %Nedbetalingslån med avdrag på minst det laveste av 2,5 % i året og et 30-årig annuitetslån.
Over 90 %Krever tilleggssikkerhet, eller at banken bruker fleksibilitetskvoten (10 % av utlånene per kvartal, 8 % i Oslo).

Regneeksempel

Du eier en bolig verdt 4 000 000 kr og har 3 000 000 kr i boliglån med 5 % rente. Belåningsgraden er 75 %. Det er under grensen på 90 %, så du kan i prinsippet låne 600 000 kr mer før grensen nås. Siden du er over 60 %, må du betale avdrag. 2,5 % av lånet er 75 000 kr, mens et 30-årig annuitetslån ville hatt 44 261 kr i avdrag det første året. Det laveste gjelder, altså 44 261 kr i året. For å få avdragsfrihet må gjelden ned med 600 000 kr.

Kjøper du en bolig til 3 000 000 kr og trenger 2 900 000 kr i lån, blir belåningsgraden 96,7 %. Med 400 000 kr i kausjon fra foreldrene regnes den mot 90 %-grensen som 85,3 %, og lånet kan innvilges. Avdragskravet gjelder fortsatt fordi kausjonen ikke teller i 60 %-vurderingen. Se kausjonskalkulatoren for hvor mye sikkerhet som trengs.

Hvis boligprisen endrer seg

Belåningsgraden i eksempelet (3 000 000 kr i lån) ved ulike endringer i boligverdien fra 4 000 000 kr:

PrisendringBoligverdiBelåningsgrad
−20 %3 200 000 kr93,8 %
−15 %3 400 000 kr88,2 %
−10 %3 600 000 kr83,3 %
−5 %3 800 000 kr78,9 %
0 %4 000 000 kr75 %
+5 %4 200 000 kr71,4 %
+10 %4 400 000 kr68,2 %

Et prisfall på 20 % tar belåningsgraden fra 75 % til 93,8 %. Det er grunnen til at egenkapitalkravet finnes: det gir en buffer før gjelden blir større enn det boligen kan selges for.

Minste årlige avdrag over 60 %

Lån3 % rente5 % rente7 % rente
1 000 000 kr20 878 kr14 754 kr10 158 kr
2 000 000 kr41 756 kr29 507 kr20 316 kr
3 000 000 kr62 634 kr44 261 kr30 474 kr
4 000 000 kr83 512 kr59 015 kr40 632 kr

Avdrag det første året. Ved vanlige renter er det annuitetsregelen som gir lavest krav; 2,5 %-regelen blir lavest først når renten er svært lav.

Mer enn belåningsgraden

Belåningsgraden er bare ett av kravene. Hvor mye du totalt kan låne, avhenger også av inntekten: se hvor mye kan jeg låne og gjeldsgradkalkulatoren. Vil du ha rammelån, viser rammelånkalkulatoren hvor stor ramme du kan få, og avdragsfrihetskalkulatoren hva det koster å slippe avdrag.

Kilder: Lovdata – Utlånsforskriften (FOR-2020-12-09-2648) §§ 7–9, Finansdepartementet – veiledning til kravene i utlånsforskriften, Finanstilsynet – Praksis for lån til forbrukere

Ofte stilte spørsmål

Hva er belåningsgrad?
Belåningsgraden er all gjeld med pant i boligen delt på boligens verdi. Har du 3 000 000 kr i lån på en bolig verdt 4 000 000 kr, er belåningsgraden 75 %. I borettslag og sameier regnes fellesgjelden med i både gjelden og verdien.
Hvor høy belåningsgrad kan jeg ha?
Nedbetalingslån med pant i bolig kan være inntil 90 % av boligens verdi når lånet innvilges (utlånsforskriften § 7). Det betyr at du trenger minst 10 % egenkapital. For rammelån uten avdrag er grensen 60 %. Grensen på 90 % har gjeldt siden 31. desember 2024; før det var den 85 %.
Må jeg betale avdrag når belåningsgraden er over 60 %?
Ja. Over 60 % skal banken kreve årlige avdrag på minst det laveste av 2,5 % av innvilget lån og avdraget på et 30-årig annuitetslån (§ 9). Med 3 000 000 kr i lån og 5 % rente er minstekravet 44 261 kr i året. Under 60 % stiller forskriften ikke krav om avdrag, men banken kan gjøre det.
Teller fellesgjeld i belåningsgraden?
Ja. Forskriften sier at alle lån med pant i boligen skal med, også fellesgjeld i borettslag og sameier. En andel til 2 400 000 kr med 1 200 000 kr i fellesgjeld og 2 000 000 kr i lån har belåningsgrad 88,9 %: (2 000 000 kr + 1 200 000 kr) / (2 400 000 kr + 1 200 000 kr).
Hjelper kausjon fra foreldre på belåningsgraden?
Ja, for 90 %-grensen. Etter § 8 kan boligens verdi suppleres med kausjon, garanti eller pant i annen fast eiendom. Men når banken vurderer om du er under 60 % og kan slippe avdrag, teller bare pant i annen eiendom som du eier selv (§ 9). Kausjon fra foreldre fjerner altså ikke avdragskravet.
Hva skjer hvis boligprisen faller og belåningsgraden blir over 90 %?
Grensene gjelder når lånet innvilges. Et prisfall etterpå gjør ikke at du må betale ned lånet, men du kan få problemer hvis du vil øke lånet, refinansiere på bedre vilkår eller flytte lånet. Refinansiering av samme lånebeløp er likevel tillatt etter § 10 når lånet ikke økes, løpetiden ikke forlenges og avdragskravet ikke blir svakere.

Relaterte kalkulatorer

→Hvor mye kan jeg låne?→Rammelånkalkulator→Kausjonskalkulator – tilleggssikkerhet ved boligkjøp→Avdragsfrihet-kalkulator

Alle beregninger skjer i nettleseren din — ingen data lagres eller sendes.