🧮Kalkulatorbanken

Fastrente eller flytende rente – kalkulator

Sammenlign fastrente og flytende rente: renter i bindingstiden, break-even-renten og hva overkurs kan koste hvis du innfrir tidlig.

Sist oppdatert

kr
år

Vanlig er 3, 5 eller 10 år.

år

Eksempel: 5 %. Bruk renten banken tilbyr deg.

%

Standard: SSB-snitt for nye boliglån, august 2026.

%

Prosentpoeng fram til bindingstiden er over, jevnt fordelt. 0 = uendret.

pp

Fastrenten sparer deg

45 733 kr

over 5 år med dine forutsetninger

Renter med fastrente

709 668 kr

termin 17 538 kr

Renter med flytende

755 401 kr

første termin 18 084 kr

Break-even: flytende rente må falle jevnt fra 5,31 % til 4,67 % (−0,64 prosentpoeng) innen bindingstiden er over for at de to skal koste det samme. Ender flytende rente høyere enn dette, lønner fastrenten seg; ender den lavere, lønner flytende seg.

Flytende ender påRenter flytendeRenter fastFast vs. flytende
3,31 % (-2)613 195 kr709 668 kr+96 472 kr
4,31 % (-1)684 062 kr709 668 kr+25 606 kr
5,31 % (0)755 401 kr709 668 kr−45 733 kr
6,31 % (+1)827 174 kr709 668 kr−117 506 kr
7,31 % (+2)899 345 kr709 668 kr−189 677 kr
8,31 % (+3)971 878 kr709 668 kr−262 211 kr

Rød = fastrenten koster mer, grønn = fastrenten er billigst. Flytende rente endres jevnt måned for måned, og terminbeløpet beregnes på nytt ved hver endring.

Hva koster det å innfri fastrentelånet tidlig?

år

Renten banken tilbyr på innfrielsestidspunktet for tilsvarende lån.

%

Overkurs (du betaler)

78 272 kr

restgjeld 2 873 121 kr, 36 mnd igjen av bindingen

Tak: renter du ellers ville betalt

415 642 kr

Anslag etter metoden i finansavtaleforskriften § 2-1: rentedifferansen på restgjelden i gjenværende bindingstid, neddiskontert med den nye renten. Banken bruker sine egne renter og kan fravike retten til underkurs i avtalen.

Veiledende beregning: Resultatene er estimater og utgjør ikke økonomisk eller juridisk rådgivning. Sjekk alltid med Skatteetaten, NAV eller en rådgiver for din konkrete situasjon.

Slik fungerer det

Fastrentekalkulatoren sammenligner hva et boliglån koster med fast og flytende rente i bindingstiden. Du legger inn fastrenten banken tilbyr, dagens flytende rente og hva du tror flytende rente gjør de neste årene. Kalkulatoren viser renter i kroner for begge alternativer, break-even-renten og hva det kan koste å innfri lånet tidlig.

Kostnaden er målt som sum renter i bindingstiden. Det er den riktige sammenligningen selv om terminbeløpene er ulike: det du betaler utover renter, går til å nedbetale lånet og er ikke en kostnad. Med flytende rente regnes terminbeløpet om hver gang renten endres, slik bankene gjør.

Eksempel: 3 000 000 kr over 25 år

Fastrente 5 % i fem år mot flytende 5,31 % (SSB-snitt for nye boliglån, august 2026). Blir flytende rente liggende, betaler du 709 668 kr i renter med fastrente og 755 401 kr med flytende. Stiger flytende jevnt med to prosentpoeng, blir rentene med flytende 899 345 kr, og fastrenten sparer deg 189 677 kr. Break-even er at flytende rente ender på 4,67 %.

Renter i fem år ved ulike rentebaner

Flytende rente om 5 årRenter flytendeFastrente dyrere med
3,31 %613 195 kr96 472 kr
4,31 %684 062 kr25 606 kr
5,31 %755 401 kr−45 733 kr
6,31 %827 174 kr−117 506 kr
7,31 %899 345 kr−189 677 kr

3 000 000 kr, 25 år, fastrente 5 % (renter 709 668 kr). Negativt beløp betyr at fastrenten var billigst. Flytende rente endres jevnt fra 5,31 %.

Break-even for ulike bindingstider

BindingstidRenter fastFlytende må ende på
3 år436 130 kr4,68 %
5 år709 668 kr4,67 %
10 år1 322 258 kr4,64 %

Samme fastrente (5 %) for alle bindingstider – i praksis er renten ulik.

Overkurs og underkurs ved innfrielse

Fastrente binder både deg og banken. Innfrir du lånet før tiden – ved salg av boligen, refinansiering eller store ekstra innbetalinger – kan banken kreve tapet dekket hvis markedsrenten har falt (overkurs). Har renten steget, skal du godskrives gevinsten (underkurs), men denne retten kan fravikes i avtalen hvis du er informert skriftlig på forhånd. Etter finansavtaleloven § 2-10 kan banken ikke kreve tap dekket når skyldig beløp er 50 000 kr eller mindre, og aldri mer enn rentene du ellers skulle ha betalt. Beregningsmåten står i finansavtaleforskriften § 2-1.

Vil du heller betale ned raskere, se ekstra innbetaling på lån. Terminbeløp og nedbetalingsplan finner du i boliglånskalkulatoren, og vil du sammenligne tilbud fra flere banker, bruk rentekalkulatoren. Vurderer du å bytte bank, regn på refinansiering.

Kilder: Lovdata – Finansavtaleloven § 2-10 (tap og gevinst ved førtidig tilbakebetaling av fastrentekreditt), Lovdata – Finansavtaleforskriften § 2-1 (beregning av over- og underkurs), SSB – tabell 10748, renter på nye boliglån, Lovdata – Utlånsforskriften § 5 (betjeningsevne ved fastrentelån)

Ofte stilte spørsmål

Lønner det seg med fastrente nå?
Det avhenger av hva flytende rente gjør i bindingstiden. Fastrenten lønner seg bare hvis snittet av flytende rente blir høyere enn fastrenten. Med 5 % fast og 5,31 % flytende i dag må flytende rente ende på 4,67 % etter fem år (jevn utvikling) for at de to skal koste det samme på et lån på 3 000 000 kr. Ingen vet hvor renten går, så fastrente er først og fremst forutsigbarhet.
Hva er break-even-renten?
Det er nivået flytende rente må nå for at fast og flytende rente skal gi like mye renter i bindingstiden. Hvis flytende rente endres med en gang og blir liggende, er break-even rett og slett fastrenten. Stiger renten gradvis, må den ende omtrent dobbelt så langt over dagens nivå som gapet mellom fast og flytende, fordi du betaler den lave renten i starten.
Hva er overkurs og underkurs?
Innfrir du et fastrentelån før bindingstiden er over og markedsrenten har falt, taper banken penger og kan kreve overkurs. Har renten steget, har du krav på underkurs, med mindre avtalen fraviker det. Med 3 000 000 kr til 5 % fast, innfridd etter to av fem år, gir en ny rente på 4 % en overkurs på om lag 78 272 kr, mens 6 % gir en underkurs på om lag 75 991 kr.
Kan jeg betale ekstra på et fastrentelån?
Ekstra innbetaling er en delvis førtidig tilbakebetaling og kan utløse overkurs etter finansavtaleloven § 2-10. Banken kan ikke kreve tapet dekket når skyldig beløp er 50 000 kr eller mindre. Mange banker har også egne vilkår som tillater et visst ekstrabeløp per år uten overkurs – sjekk låneavtalen.
Hvor mye kan overkursen bli?
Etter finansavtaleloven § 2-10 hefter du ikke for mer enn rentene som ellers skulle vært betalt til forfall. Beregningen skal følge finansavtaleforskriften § 2-1: differansen mellom avtalt rente og bankens rente for tilsvarende lån i gjenværende bindingstid, regnet som nåverdi.
Hva skjer når bindingstiden er over?
Lånet går normalt over til bankens flytende rente, eller du kan binde på nytt til de fastrentene som gjelder da. Du kan også bytte bank uten overkurs når bindingstiden er ute.

Relaterte kalkulatorer

→Boliglånskalkulator→Rentekalkulator→Refinansieringskalkulator→Rentefradrag-kalkulator 2026

Alle beregninger skjer i nettleseren din — ingen data lagres eller sendes.