🧮Kalkulatorbanken

Gjengs leie-kalkulator

Finn ut når utleier eller leier kan kreve at husleien settes til gjengs leie, når ny leie tidligst kan gjelde, og hvordan leien ligger an mot SSBs snitt for løpende leieforhold.

Sist oppdatert

Da leieforholdet startet, eller forrige gang leien ble satt til gjengs leie. KPI-regulering teller ikke.

Også KPI-regulering. Ingen endring? Bruk samme dato som over.

Standard er i dag.

Uten kjøkken og bad

kr
m²
Veiledende beregning: Resultatene er forenklede og utgjør ikke juridisk rådgivning. Regelverket har unntak som kalkulatoren ikke fanger opp — få hjelp av en advokat før du tar viktige beslutninger.

Slik fungerer det

Husleieloven gir to måter å endre leien på i et løpende leieforhold: årlig KPI-regulering etter § 4-2 og tilpassing til gjengs leie etter § 4-3. Denne kalkulatoren regner ut når et krav om gjengs leie tidligst kan settes fram og når den nye leien tidligst kan gjelde, og den sammenligner leien med SSBs snitt for alle løpende leieforhold som en pekepinn på leienivået.

Reglene i § 4-3

  • Leieforholdet må ha vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn KPI-regulering.
  • Kravet må settes fram skriftlig, og begge parter kan kreve tilpassing — også ned.
  • Ny leie kan tidligst settes i verk 6 måneder etter kravet, og tidligst ett år etter forrige endring av leien (også KPI-regulering).
  • Leierens egne forbedringer og innsats skal holdes utenfor når leien fastsettes.

Eksempel: En 2-roms i Oslo fikk leien fastsatt 1. august 2023 og har bare blitt KPI-regulert, sist 1. august 2025. Leien er nå 13 000 kr. Krav om gjengs leie kunne tidligst settes fram 1. februar 2026. Sender utleieren kravet 1. oktober 2026, kan ny leie gjelde fra 1. april 2027 — seks måneder etter kravet, siden det da har gått mer enn ett år siden KPI-reguleringen. SSBs snitt for 2 rom i Oslo og Bærum var 15 260 kr i 2025, altså 2 260 kr mer i måneden eller 27 120 kr i året. Om det er riktig gjengs leie for akkurat denne leiligheten, avhenger av standard og beliggenhet.

Når kan ny leie tidligst gjelde?

Tabellen viser fristene for noen startdatoer når kravet settes fram første mulige dag. Er leien KPI-regulert hvert år, faller den andre reguleringen på toårsdagen, og da er det ett-årsregelen som bestemmer — i praksis tre år etter at leien ble fastsatt.

Leien fastsattKrav tidligstNy leie, uten KPI-reguleringNy leie, KPI hvert år
1. januar 20231. juli 20251. januar 20261. januar 2026
1. juli 20231. januar 20261. juli 20261. juli 2026
1. januar 20241. juli 20261. januar 20271. januar 2027
15. april 202415. oktober 202615. april 202715. april 2027
1. september 20241. mars 20271. september 20271. september 2027

Gjengs leie er ikke det samme som markedsleie

Ved nye leieavtaler gjelder markedsleien: leien kan ikke være urimelig høy sammenlignet med det som oppnås ved ny utleie av lignende boliger (§ 4-1). Gjengs leie er noe annet. Ifølge forarbeidene er det et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert, og det endrer seg saktere enn markedsleien. SSBs leiemarkedsundersøkelse viser forskjellen: i 2025 var snittleien 15 010 kr for leieforhold inngått de siste to årene og 11 510 kr for dem som er eldre enn seks år — 30 % høyere for de nyeste. Siden SSB-snittet omfatter alle løpende leieforhold, er det en rimelig pekepinn på gjengs leie, men det tar ikke hensyn til standard, beliggenhet i byen eller om strøm og møbler er inkludert.

Se hele SSB-oversikten over snittleie etter by og antall rom i husleiekalkulatoren, regn ut den årlige prisjusteringen med husleie KPI-kalkulatoren, og finn fristene hvis leieforholdet skal avsluttes i oppsigelse av husleie-kalkulatoren.

Kilder: Husleieloven § 4-3 – tilpassing til gjengs leie (Lovdata), Husleieloven kapittel 4 – leieprisvern (Lovdata), Ot.prp. nr. 82 (1997–98) kap. 8 – gjengs leie (regjeringen.no), SSB tabell 09895 – leie etter prissone og antall rom, SSB tabell 06230 – leie etter leieforholdets lengde

Ofte stilte spørsmål

Hva er gjengs leie?
Gjengs leie er det som vanligvis betales for lignende boliger på lignende vilkår der boligen ligger. Forarbeidene til husleieloven beskriver det som et representativt gjennomsnitt av leienivået som allerede er etablert — altså både nye og eldre leieforhold. Gjengs leie er derfor som regel lavere enn markedsleien ved ny utleie, og den endrer seg saktere.
Når kan utleier kreve gjengs leie?
Når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten andre endringer i leien enn KPI-regulering (husleieloven § 4-3). Kravet må være skriftlig. Ny leie kan tidligst gjelde 6 måneder etter at kravet er satt fram, og tidligst ett år etter forrige endring av leien. Leieren har den samme retten og kan kreve at leien settes ned hvis den ligger over gjengs leie.
Hvor mye kan husleien øke til gjengs leie?
Det finnes ikke noe prosenttak. Leien kan settes opp (eller ned) til det som er gjengs leie for lignende boliger på iverksettingstidspunktet. Verdien av forbedringer leieren selv har gjort og betalt for, skal trekkes fra. Et SSB-snitt kan gi en pekepinn, men det er standarden, beliggenheten og vilkårene som avgjør.
Hva er forskjellen på KPI-regulering og gjengs leie?
KPI-regulering (§ 4-2) kan kreves én gang i året og følger bare prisveksten. Tilpassing til gjengs leie (§ 4-3) kan kreves etter to år og seks måneder og justerer leien til leienivået for lignende boliger. Etter en tilpassing til gjengs leie begynner fristen på to år og seks måneder å løpe på nytt.
Hvordan dokumenterer jeg hva som er gjengs leie?
Vanlig dokumentasjon er leiepriser for sammenlignbare boliger i nærheten, både nye annonser og eksisterende leieforhold, og statistikk som SSBs leiemarkedsundersøkelse. SSB viser at leieforhold inngått for mer enn seks år siden hadde en snittleie på 11 510 kr i 2025, mot 15 010 kr for de nyeste — et tydelig tegn på at leien i lange leieforhold ofte ligger etter.
Hva skjer hvis vi ikke blir enige?
Hver av partene kan kreve at en takstnemnd oppnevnt av tingretten fastsetter gjengs leie (husleieloven § 12-2). Tvister om boligleie kan også bringes inn for Husleietvistutvalget, som behandler saker etter husleieloven. Leien du betaler, gjelder til ny leie er avtalt eller fastsatt.

Relaterte kalkulatorer

→Husleie KPI-kalkulator→Husleiekalkulator: snittleie etter by og antall rom→Oppsigelsestid på husleie→Utleiebolig-kalkulator

Alle beregninger skjer i nettleseren din — ingen data lagres eller sendes.