Utleiebolig-kalkulator

Kalkulatoren er laget for deg som vurderer å kjøpe en sekundærbolig for å leie den ut. Den regner ut brutto og netto yield, kontantstrømmen før og etter skatt, skatten på leieinntekten og rentefradraget. Leier du ut en del av boligen du bor i, gjelder andre regler, se lenger ned.

Eksempel

En leilighet til 3 500 000 kr kjøpes med 700 000 kr i egenkapital og et annuitetslån på 2 800 000 kr over 25 år til 5 % rente. Den leies ut for 14 000 kr i måneden.

• Årlig leie 168 000 kr minus kostnader 50 000 kr gir et overskudd på 118 000 kr. Brutto yield er 4,8 %, netto yield 3,37 %.
• Skatt på leieinntekten: 22 % av 118 000 kr = 25 960 kr.
• Terminbeløpet er 16 369 kr i måneden. Rentene første år er 138 689 kr, som gir 30 512 kr i rentefradrag.
• Kontantstrømmen før skatt blir −6 535 kr i måneden, og −73 871 kr per år etter skatt. Står leiligheten tom én måned, faller den til −84 791 kr.

Kontantstrømmen regner avdragene som en utgift. Avdragene er sparing, så en negativ kontantstrøm betyr at du må skyte inn penger hver måned, ikke nødvendigvis at du taper penger. Om investeringen lønner seg, avhenger også av prisutviklingen på boligen. Se boligprisutvikling.

Skatteregler for utleie av bolig

• Sekundærbolig: 22 % skatt av leie minus kostnader. Underskudd gir fradrag. Boligen verdsettes til 100 % av markedsverdien i formuesskatten, se formuesskatt-kalkulatoren.
• Del av egen bolig, minst 30 dager: skattefritt når du selv bruker minst halvparten, regnet etter utleieverdien.
• Hele eller mer enn halvparten av egen bolig, minst 30 dager: skattefritt opp til 20 000 kr i året. Over det er alt skattepliktig.
• Korttidsutleie av egen bolig, under 30 dager: 15 000 kr skattefritt, deretter er 85 % av det overskytende skattepliktig. Det samme gjelder utleie av egen fritidsbolig.
• Næringsvirksomhet: leier du ut mange boenheter eller driver utleie i stort omfang, kan det regnes som virksomhet, og overskuddet skattlegges da som personinntekt.

Skatt ved korttidsutleie av egen bolig (2026)

Regn på din egen korttidsutleie i korttidsutleie-kalkulatoren.

Vedlikehold eller påkostning?

Du får fradrag for vedlikehold som setter boligen tilbake til samme standard, for eksempel reparasjoner, bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse eller nytt kjøkken på samme nivå som det gamle. Oppgraderer du fra normal til høy standard, er merkostnaden påkostning. Den gir ikke fradrag i leieinntekten, men trekkes fra ved et senere skattepliktig salg.

Før du kjøper

Sjekk omkostningene i kostnad ved boligkjøp og hvor mye banken kan låne deg i hvor mye kan jeg låne. Leier du allerede ut og skal justere leien, se husleie KPI-kalkulatoren.