Hyttelån-kalkulator

Et hyttelån er et lån med pant i en fritidsbolig. Mange tror at hytter har egne, strengere regler enn boliger, men i utlånsforskriften gjelder de samme kravene: kapittel 3 omfatter uttrykkelig lån med pant i bolig, «herunder fritidsbolig». Kalkulatoren sjekker et hyttelån mot de fire kravene som betyr mest, og viser hva som skjer hvis du ikke har nok egenkapital og vil stille boligen din som tilleggspant.

Kravene i utlånsforskriften

Belåningsgrad (§ 7): et nedbetalingslån kan ikke være over 90 % av et forsvarlig verdigrunnlag, altså minst 10 % egenkapital. Gjeldsgrad (§ 6): samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger årsinntekten. Betjeningsevne (§ 5): du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, men banken skal uansett regne med minst 7 % rente, og fortsatt ha nok igjen til normale utgifter. Avdrag (§ 9): over 60 % belåning skal du betale ned minst det laveste av 2,5 % av lånet og avdraget på et 30-årig annuitetslån. I tillegg har bankene en fleksibilitetskvote på 10 % per kvartal, som gjør at noen lån får unntak.

Tilleggspant i boligen

Har du for lite egenkapital til å nå 10 %, åpner § 8 for å supplere hytta med pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti. Det vanligste er å pantsette boligen. Pantet i boligen må selv ligge innenfor 90 % belåning, medregnet lånene som allerede er sikret der. Da kan du ofte kjøpe hytte med lite kontanter, men du risikerer boligen din hvis du ikke kan betale. Du får også ett pantedokument til å tinglyse, og gebyret på 545 kr må dekkes av egenkapitalen.

Regneeksempel 1: nok egenkapital

Du kjøper hytte til 3 000 000 kr med 500 000 kr i egenkapital. Omkostningene er 76 090 kr (dokumentavgift og tinglysing), så 423 910 kr går til selve prisen. Lånet blir 2 576 090 kr, en belåning på 85,9 %. Med 5,31 % rente og 25 års nedbetaling er terminbeløpet 15 528 kr i måneden. Med en årsinntekt på 1 000 000 kr er samlet gjeld 2 576 090 kr mot en grense på 5 000 000 kr. Ved stresstesten med 8,3 % rente er terminbeløpet 20 415 kr. Minstekravet til avdrag er 35 929 kr per år.

Regneeksempel 2: lite egenkapital

Med bare 200 000 kr i egenkapital blir lånet 2 876 090 kr, som er 95,9 % av prisen. Det er 176 090 kr over grensen, og hytta alene rekker ikke. Har du en bolig til 4 500 000 kr med 2 000 000 kr i lån, er 2 050 000 kr ledig, nok til å dekke de 176 635 kr som må sikres. Da blir lånet 2 876 635 kr.

Minste egenkapital når hytta er eneste sikkerhet

Minste inntekt gjelder om du ikke har annen gjeld. Har du boliglån, må inntekten være høyere. Terminbeløpet er beregnet med 5,31 % rente over 25 år.

Hytte til 3 000 000 kr med ulik egenkapital

Boligen er verdt 6 000 000 kr med 2 000 000 kr i lån, og du har valgt tilleggspant.

Forutsetninger

Kalkulatoren viser forskriftens minstekrav, ikke bankens vurdering. Banken ser på din faktiske økonomi, verdi på hytta (ofte lavere enn kjøpesummen), og har egne retningslinjer. Skatten er regnet som for én person med standardfradrag, og eksisterende gjeld er regnet som 25-årig annuitet i stresstesten. Hytta er regnet som selveiet eiendom med dokumentavgift. Se hva hytta koster å eie i hyttekostnadskalkulatoren, og sammenlign med rammelån, belåningsgrad og dokumentavgift. Tall for 2026. Beregningen er veiledende.