Mellomfinansiering-kalkulator: kjøp før du selger

Kjøper du ny bolig før den gamle er solgt, er pengene dine bundet i boligen du skal selge. Mellomfinansiering er et kortsiktig lån som dekker denne egenkapitalen fram til salgsoppgjøret kommer. Kalkulatoren viser hvor mye du trenger å mellomfinansiere, hva det koster per måned og totalt, og hvor stort boliglån du sitter igjen med når alt er gjort opp.

Slik regner kalkulatoren

1. Frigjort egenkapital = forventet salgspris − salgskostnader − restgjeld på den gamle boligen.
2. Sum å finansiere = kjøpesum + omkostninger. For selveier er dokumentavgiften 2,5 % av kjøpesummen, og tinglysing av skjøte og pantedokument koster 545 kr hver. Borettslag har ikke dokumentavgift.
3. Mellomfinansiering = den frigjorte egenkapitalen, men aldri mer enn du trenger etter at egne midler er brukt.
4. Nytt boliglån = det som gjenstår. Dette er lånet du har etter salget.
5. Kostnad = mellomfinansiering × rente ÷ 12 per måned × antall måneder + etableringsgebyr. Lånet regnes som avdragsfritt.

Eksempel: selger for 5 millioner, kjøper for 6,5

Familien eier en bolig som kan selges for 5 000 000 kr, med 2 500 000 kr i restgjeld og om lag 75 000 kr i meglerkostnader. De kjøper en selveierbolig til 6 500 000 kr og har 200 000 kr i sparepenger.

Boliglånet etter salget utgjør 62,1 % av kjøpesummen, godt innenfor kravet om minst 10 % egenkapital. I overlappsperioden har familien likevel 8 963 590 kr i samlet boliggjeld. Tar salget 6 måneder i stedet for 4, øker kostnaden til 87 875 kr. Tar det et helt år, blir den 172 750 kr. Blir salgsprisen 10 % lavere, vokser det varige boliglånet fra 4 038 590 kr til 4 538 590 kr.

Hva koster det hvis salget drøyer?

Eksempelet over: 2 425 000 kr til 7 % og 3 000 kr i etableringsgebyr.

Typiske vilkår hos bankene

• Kun renter: Mellomfinansiering er vanligvis avdragsfri. Hos Handelsbanken velger du selv om du vil betale avdrag eller bare renter.
• Høyere rente: Nordea skriver at mellomfinansiering har «en høyere rente» enn boliglånet. SpareBank 1 Østlandet oppgir fra 6,59 % nominell rente, og Handelsbanken bruker 7,65 % i sitt priseksempel. Tallene er lest 27.09.2026 og endres over tid. Standardverdien i kalkulatoren er 7 %.
• Gebyr: Nordea tar 1 500 kr i etableringsgebyr. Gebyrene varierer mellom bankene, så sjekk prislisten. Kalkulatoren bruker 3 000 kr som standard.
• Løpetid: ofte inntil 6 måneder, hos noen banker inntil ett år.
• Verdivurdering: Banken vil vite hva den gamle boligen er verdt. SpareBank 1 Østlandet anbefaler å regne med et prisfall på inntil 15 % fra verdivurderingen.

Egenkapital og gjeldsgrad

Utlånsforskriften krever at boliglånet ikke overstiger 90 % av boligens verdi (§ 7), og at samlet gjeld ikke overstiger 5 ganger årsinntekten (§ 6). Ved mellomfinansiering kan banken ifølge Finanstilsynet se på lånebehovet etter salget. Legg inn inntekt og annen gjeld i kalkulatoren for å sjekke gjeldsgraden. Vil du vite hvor mye du kan låne totalt, bruk hvor mye kan jeg låne.

Tips før du kjøper før du selger

Regn med utgifter på to boliger samtidig: renter, kommunale avgifter, strøm og forsikring. Legg inn flere måneder enn du tror salget tar, og en lavere salgspris enn du håper på. Se totalkostnaden ved kjøpet i kostnad ved boligkjøp, regn ut dokumentavgiften i dokumentavgift-kalkulatoren, og se hva det nye lånet koster per måned i boliglånskalkulatoren.