🧮Kalkulatorbanken

Selge bolig selv: kalkulator

Lønner det seg å selge bolig uten megler? Sammenlign meglerkostnaden med dine egne kostnader og se hvor stort prisavslag du tåler før meglersalget er billigere.

Sist oppdatert

Beløpene under er eksempler, ikke markedspriser. Bytt dem ut med tilbudene du har fått fra meglere og med det du selv får oppgitt for annonse, foto, oppgjør og juridisk hjelp.

kr
%

Tilrettelegging, oppgjør, visninger.

kr

Markedsføring, foto m.m.

kr

Annonse, foto, oppgjør, juridisk hjelp, kontrakt.

kr
timer

0 hvis du ikke vil regne med tid.

kr

Din vurdering av prisavslaget. Ingen fasit finnes.

%

Meglerkostnad

120 000 kr

Dine kostnader

30 000 kr

Sparing

90 000 kr

Tåler prisavslag på

90 000 kr

1,80 % av salgssummen

Netto med megler

4 880 000 kr

Netto selv

4 920 000 kr

ved 1 % lavere pris

Med 1 % lavere pris sitter du igjen med 40 000 kr mer ved å selge selv. Du må få minst 4 910 000 kr uten megler for å komme like godt ut.

Veiledende. Kalkulatoren tar ikke hensyn til skatt, og risikoen ved feil i salgsprosessen ligger ikke i tallene.

Veiledende beregning: Resultatene er forenklede og utgjør ikke juridisk rådgivning. Regelverket har unntak som kalkulatoren ikke fanger opp — få hjelp av en advokat før du tar viktige beslutninger.

Slik fungerer det

Denne kalkulatoren svarer på om det lønner seg å selge boligen selv. Den sammenligner det megleren koster med det du selv må bruke på annonse, foto, oppgjør og juridisk hjelp, og viser hvor stort prisavslag du kan tåle før meglersalget er billigere. Det er nøkkelspørsmålet: meglerens honorar er en sikker kostnad, mens prisen du oppnår uten megler er usikker. For selve meglerhonoraret finnes egne kalkulatorer: meglerhonorar og salgskostnader ved boligsalg.

Regnestykket

Sparingen er meglerkostnaden (provisjon, faste tillegg og utlegg) minus dine egne kostnader og eventuelt verdien av tiden du bruker. Tallene i eksemplene er valgt for å vise regnemåten og er ikke markedspriser: prisene på annonser, foto, oppgjør og tilstandsrapport varierer, og meglere setter sine egne honorarer. Med en salgssum på 5 000 000 kr, 1.5 % provisjon og 45 000 kr i faste tillegg og utlegg blir meglerkostnaden 120 000 kr. Bruker du 30 000 kr på salget selv, er sparingen 90 000 kr. Selger du for mer enn 1,8 % under det megleren hadde fått, er sparingen borte.

Sparing ved ulike salgssummer og provisjoner

Salgssum1 % provisjon1.5 % provisjon2 % provisjon
2 500 000 kr40 000 kr52 500 kr65 000 kr
4 000 000 kr55 000 kr75 000 kr95 000 kr
5 000 000 kr65 000 kr90 000 kr115 000 kr
7 500 000 kr90 000 kr127 500 kr165 000 kr
10 000 000 kr115 000 kr165 000 kr215 000 kr

Med 45 000 kr i faste tillegg og utlegg hos megler og 30 000 kr i egne kostnader (eksempeltall).

Hva skjer med nettoen hvis prisen faller?

Prisavslag uten meglerNetto selvNetto med meglerForskjell
0 %4 970 000 kr4 880 000 kr90 000 kr
1 %4 920 000 kr4 880 000 kr40 000 kr
2 %4 870 000 kr4 880 000 kr−10 000 kr
3 %4 820 000 kr4 880 000 kr−60 000 kr
5 %4 720 000 kr4 880 000 kr−160 000 kr

Hvor stort prisavslag tåler du ved ulike egne kostnader?

Dine kostnaderSparingTåler avslag på
10 000 kr110 000 kr2,2 %
30 000 kr90 000 kr1,8 %
60 000 kr60 000 kr1,2 %
100 000 kr20 000 kr0,4 %

Risikoen ligger ikke i tallene

Kalkulatoren sammenligner kroner, men et boligsalg handler også om ansvar. Etter avhendingslova er det en mangel hvis kjøper ikke fikk opplysninger du kjente til eller burde kjenne til (§ 3-7), eller hvis boligen ikke stemmer med det du har opplyst i annonse og markedsføring (§ 3-8). Selger du «som den er», fjerner det ikke ansvaret (§ 3-9), og kjøper kan reklamere i inntil fem år (§ 4-19). Feil i annonseteksten, arealangivelser eller utelatte opplysninger kan gi prisavslag eller erstatning. En megler har egne opplysnings- og undersøkelsesplikter i tillegg til ditt ansvar. Selger du selv, må du gjøre alt dette selv, og det er lurt å la en advokat gå gjennom kontrakten. Kjøper du også bolig, kan du sjekke dobbel bokostnad i mellomfinansieringskalkulatoren.

Kilder: Lovdata – Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova), Lovdata – Lov om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven)

Ofte stilte spørsmål

Er det lov å selge bolig uten megler?
Ja. Eiendomsmeglingsloven regulerer salg av fast eiendom ved bruk av mellommann. Selger du din egen bolig uten mellommann, kan du gjøre det selv. Du er da også selv ansvarlig for at opplysningene til kjøper er riktige og fullstendige, og for at kontrakt og oppgjør blir riktig håndtert.
Hvilket ansvar har jeg som selger uten megler?
Ansvaret etter avhendingslova er det samme med og uten megler. Etter § 3-7 er det en mangel hvis kjøper ikke fikk opplysninger du kjente til eller burde kjenne til, og etter § 3-8 er det en mangel hvis boligen ikke stemmer med opplysninger du ga i annonse eller markedsføring. Selger du «som den er», fjerner det ikke disse reglene (§ 3-9). Kjøper kan reklamere i inntil fem år etter overtakelsen (§ 4-19).
Trenger jeg tilstandsrapport når jeg selger selv?
Loven pålegger deg ikke å ha tilstandsrapport, men etter § 3-10 kan ikke kjøper påberope seg mangler som kunne oppdages ved en tilstandsrapport selger har lagt frem. En rapport gir dermed både kjøper og selger et felles grunnlag. Prisen varierer med boligen og firmaet, så hent tilbud og legg beløpet inn hos deg selv og ved meglersalget likt.
Hvor mye sparer jeg på å selge uten megler?
Sparingen er meglerkostnaden minus det du selv må betale for annonse, foto, oppgjør og juridisk hjelp. Med eksempeltallene i kalkulatoren (5 mill. kr, 1,5 % provisjon og 45 000 kr i tillegg og utlegg) koster megleren 120 000 kr. Med 30 000 kr i egne kostnader sparer du 90 000 kr, men bare hvis prisen uten megler ikke blir lavere.
Hva er break-even for prisavslag?
Det er det prisavslaget som spiser opp hele sparingen. Med eksempeltallene tåler du et avslag på 90 000 kr, det vil si 1,8 % av salgssummen. Oppnår megleren mer enn dette over det du hadde fått selv, lønner megler seg.
Hvem gjør oppgjøret når jeg selger selv?
Oppgjøret, altså at kjøpesum og pant gjøres opp riktig og hjemmelsoverføring tinglyses, kan utføres av meglerforetak eller advokat (eiendomsmeglingsloven § 2-1). Banker kan ha egne krav til hvem som gjør oppgjøret, så avklar det med kjøpers bank tidlig og hent pris på oppgjør før du bestemmer deg.

Relaterte kalkulatorer

→Meglerhonorarkalkulator→Kostnader ved salg av bolig→Skatt ved salg av bolig→Mellomfinansiering-kalkulator: kjøp før du selger

Alle beregninger skjer i nettleseren din — ingen data lagres eller sendes.