Skatt ved salg av bolig
Sjekk om boligsalget er skattefritt etter eier- og botidskravet, og regn ut gevinst, tap og skatt hvis det ikke er det.
Sist oppdatert
Selveier: pris. Borettslag: pris + andel fellesgjeld.
Megler, annonser, styling, takst. Ikke flytting.
Borettslag: pris + andel fellesgjeld da du kjøpte.
Dokumentavgift og tinglysingsgebyr.
Bare forbedringer — ikke vedlikehold.
Bygde du selv: da boligen ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest.
Datoen budet ble akseptert, ikke overtakelsen.
Flere perioder legges sammen. Folkeregistrert og faktisk bodd der.
Gevinst
860 000 kr
Skatt på gevinsten
0 kr
skattefritt
Etter skatt
860 000 kr
| Salgssum − salgskostnader (utgangsverdi) | 5 110 000 kr |
| Kjøpesum + kjøpskostnader + påkostninger (inngangsverdi) | − 4 250 000 kr |
| Gevinst | 860 000 kr |
Slik fungerer det
Kalkulatoren viser om salget av boligen din er skattefritt, og hvis ikke: hvor stor gevinsten er og hvor mye du betaler i skatt. Reglene står i skatteloven § 9-3 annet ledd. Du har skattefritak når du har eid boligen i mer enn ett år og bodd i den i minst ett år i løpet av de to siste årene før salget.
Eiertid og botid
Eiertiden regnes fra dato til dato, fra du overtok boligen og fram til salget skjer eller avtales. Det er datoen du aksepterer budet som teller, ikke overtakelsen. Nøyaktig ett år er ikke nok — det må være mer enn ett år. Botiden regnes fra innflytting til utflytting (eller salg), og flere perioder innenfor toårsperioden legges sammen. Du må ha brukt hele boligen som egen bolig. Har du leid ut en del, gjelder skatteloven § 9-3 tredje ledd: bruker du minst halvparten (etter utleieverdi) selv og leier ut resten til boligformål, er hele gevinsten skattefri.
Var du hindret fra å bo i boligen på grunn av jobb, helse eller lignende, kan tiden regnes som botid hvis du ikke kjente til hindringen da du kjøpte. Etter separasjon eller skilsmisse godskrives den som har flyttet ut den andres botid, og det samme gjelder tidligere samboere med felles barn.
Slik regnes gevinsten
Gevinst = salgssum − salgskostnader − kjøpesum − kjøpskostnader − påkostninger. Salgskostnader er megler, annonsering, styling og takst, men ikke flytting. Kjøpskostnader er dokumentavgift og tinglysingsgebyr. I borettslag tar du med andelen av fellesgjelden både ved kjøp og salg. Påkostninger er arbeid som har gjort boligen bedre enn da du kjøpte den; vedlikehold til samme standard kan ikke trekkes fra.
Samme bolig, ulike situasjoner
| Situasjon ved salg 1. oktober 2026 | Skattefri? | Skatt |
|---|---|---|
| Eid 3 år, bodd der hele tiden | Ja | 0 kr |
| Eid 3 år, bodd 12 av siste 24 mnd | Ja | 0 kr |
| Eid 3 år, utleid siste 13 mnd | Nei | 130 900 kr |
| Eid 11 måneder, bodd der hele tiden | Nei | 130 900 kr |
| Sekundærbolig/utleie, aldri bodd der | Nei | 130 900 kr |
Salgssum 5 000 000 kr, salgskostnader 100 000 kr, kjøpesum 4 200 000 kr og kjøpskostnader 105 000 kr gir en gevinst på 595 000 kr. Skatt med 22 %.
Eksempel: flyttet ut og leide ut
Kari kjøpte leilighet 1. mars 2022 for 3 800 000 kr og betalte 95 000 kr i dokumentavgift og tinglysing. Hun satte inn peis og utvidet elanlegget for 120 000 kr. Fra midten av mai 2025 leide hun ut, og hun solgte for 4 600 000 kr den 15. september 2026 med 85 000 kr i meglerkostnader. Gevinsten er 4 515 000 kr − 4 015 000 kr = 500 000 kr. Hun har bare bodd der 8 av de siste 24 månedene, så gevinsten er skattepliktig: 110 000 kr i skatt. Hadde hun bodd der til midten av september 2025 (12 av 24), ville salget vært skattefritt og skatten 0 kr.
Se også kostnader ved boligkjøp, meglerhonorar, utleiekalkulatoren og skatt ved salg av hytte.
Ofte stilte spørsmål
Når er det skattefritt å selge bolig?
Hvor mye skatt betaler jeg hvis salget ikke er skattefritt?
Får jeg fradrag for tap ved boligsalg?
Hva regnes som påkostning og hva er vedlikehold?
Når regnes eiertiden fra og til?
Må jeg føre et skattefritt boligsalg i skattemeldingen?
Relaterte kalkulatorer
Alle beregninger skjer i nettleseren din — ingen data lagres eller sendes.