Boliglån: egenkapital, stresstest og utlånsforskriften

Tre krav, og det strengeste avgjør

Utlånsforskriften er fastsatt av Finansdepartementet og gjelder bankenes utlån til forbrukere. Dagens versjon gjelder fra 31. desember 2024, og § 19 har ingen utløpsdato.

Kravene gjelder samtidig, og det strengeste avgjør. Hvilket som binder, bestemmer hva som hjelper: mer inntekt løser ikke et egenkapitalproblem, og mer egenkapital løser ikke et budsjett som ikke går opp.

Forskriften skiller ikke mellom primærbolig og sekundærbolig, og kapittel 3 gjelder også fritidsbolig (§ 2). Oslo har bare en egen fleksibilitetskvote.

Egenkapital: ti prosent, men av hva?

Etter § 7 skal et nedbetalingslån med pant i bolig ikke overstige 90 % av «et forsvarlig verdigrunnlag», som ikke kan være høyere enn markedsverdien fastsatt ut fra en forsiktig vurdering. Kjøper du over takst, regner banken med den lavere verdien, og mellomlegget må du dekke selv.

Alle lån med pant i boligen telles med, også fellesgjeld i borettslag og sameie (§ 7 tredje ledd). Kjøper du en andel til 3 000 000 kr med 1 000 000 kr i fellesgjeld, kan lånet ditt pluss fellesgjelden være 90 % av 4 000 000 kr.

Egenkapitalkravet dekker ikke omkostningene. Dokumentavgift (2,5 % for selveier), tinglysing og lignende betaler du av egne penger, så du trenger 10 % av verdien pluss omkostningene. Hva som kommer på toppen, står i guiden om kostnader ved boligkjøp. Hvor mye du må spare per måned, regner du ut i egenkapitalkalkulatoren, og BSU er en vanlig måte å bygge den opp på.

Avdragskravet over 60 prosent

Er belåningen over 60 %, skal banken kreve årlig nedbetaling (§ 9). Kravet er det laveste av 2,5 % av innvilget lån og avdraget på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid. På 3 600 000 kr er 2,5 % lik 90 000 kr i året, mens første års avdrag på et 30-årig annuitetslån med 5,5 % rente er 48 495 kr. Kravet blir da 48 495 kr i året.

Stresstesten: renten banken regner med

Etter § 5 skal banken kontrollere at du har nok til normale utgifter til livsopphold hvis renten på all din gjeld stiger med 3 prosentpoeng. Banken skal uansett legge til grunn minst 7 %. Er renten din 4 % eller lavere, er det derfor 7 % som gjelder. Er den høyere, legges 3 prosentpoeng til. Økningen skal ikke fases inn over tid.

Er renten under 4 %, blir økningen større enn 3 prosentpoeng: ved 3 % rente tester banken ved 7 %. Prøv egne tall i rentestresstest-kalkulatoren.

Hva som regnes med i budsjettet

Vurderingen skal baseres på inntekten din og alle relevante utgifter: renter, avdrag og normale utgifter til livsopphold. For kredittkort og andre rammekreditter skal full utnyttelse av samlede rammer legges til grunn, også om du ikke bruker dem (§ 5 annet ledd). Forskriften sier ikke hvordan livsoppholdet skal beregnes. Finanstilsynet forventer at banken tar med blant annet barnehage, SFO, strøm, kommunale utgifter og bilhold, og at et SIFO-budsjett suppleres med utgifter det ikke dekker.

Er lånet på fast rente, regnes renteøkningen av beløpet som gjenstår når bindingstiden er over. Banken kan da bygge på forventet inntekt og utgifter på det tidspunktet, men inntektsveksten må være nøktern, og utgiftene må regnes opp tilsvarende (§ 5 tredje ledd). Stresstesten er en buffertest, ikke en renteprognose.

Gjeldsgrad: hva som er inntekt og hva som er gjeld

Etter § 6 kan samlet gjeld ikke overstige 5 ganger årsinntekten. «Samlet» betyr alt du skylder, ikke bare det nye lånet.

Årsinntekt er personinntekten slik skatteloven definerer den, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Skattefri inntekt kan telle når den er dokumenterbar og stabil over tid.

Gjeldsgraden ser bare på størrelsen, ikke på renten. Den kan derfor være oppfylt mens stresstesten feiler, særlig med mange mindre lån til høy rente.

Regneeksempel: hvilket krav stopper dem?

Når budsjettet binder, gir egenkapital og nedbetalt gjeld omtrent én krone mer i kjøpesum per krone. Inntekt og levekostnader slår mye sterkere ut, fordi månedlig overskudd skal dekke renter og avdrag ved 8,5 % over 30 år. Kalkulatoren Hvor mye kan jeg låne viser hvilket krav som binder for dine tall. Selve lånet med dagens rente kan du regne på i boliglånskalkulatoren.

Når banken sier nei, og hva reglene ikke avgjør

Forskriften er et gulv, ikke en lånegaranti. Finansavtaleloven § 5-4 forbyr banken å yte lån til en forbruker med mindre det er sannsynlig at kunden har tilstrekkelig kredittevne, og forbyr å begrunne den bare med at sikkerheten er verdt mer enn lånet. Banken kan dermed avslå selv om alle tre kravene er oppfylt, og velger selv hvilke levekostnader og marginer den regner med.

Fleksibilitetskvoten

Etter § 12 kan en bank innvilge lån som bryter ett eller flere av kravene i §§ 5, 6, 7 og 9 for inntil 10 % av verdien av nye boliglån hvert kvartal. I Oslo er grensen 8 %, eller inntil 15 millioner kroner. Kvoten er bankens egen. Den må ha fastsatt rammer og retningslinjer, og du kan ikke kreve unntaket.

Andre veier

• Tilleggssikkerhet. Banken kan regne med pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti når den beregner belåningsgraden (§ 8). Pant i annen eiendom må selv være innenfor belåningsgrensen.
• Flere låntakere. En medlåntaker bidrar med inntekt, men blir også ansvarlig for gjelden.
• Mellomfinansiering. Skal du selge før du kjøper, kan banken legge til grunn lånebehovet etter salget av dagens bolig, basert på en nøktern salgspris. Se mellomfinansiering-kalkulatoren.
• Startlån. Husbanken lar kommunene gi startlån til dem som har langvarige problemer med å finansiere en bolig, og som ikke får lån eller tilstrekkelig lån i vanlig bank. Kommunen avgjør søknaden. Vanlig startlån krever ikke egenkapital, men du må kunne betale lånet over tid.

Flytter du et eksisterende lån uten å låne mer, gjelder særregler om refinansiering (§ 10). Flere verktøy for kjøpet finner du på boligkjøp-siden.