🧮Kalkulatorbanken

Boligkjøp: fra egenkapital til nøkler

Sist oppdatert

Et boligkjøp består av flere beslutninger som henger sammen: hvor mye du kan låne, hvor mye du må ha spart, hva kjøpet koster i tillegg til prisen, og hva boligen koster å eie de neste årene. Kalkulatorene på denne siden er ordnet i den rekkefølgen spørsmålene vanligvis kommer, slik at et tall fra ett steg kan brukes i neste.

Rammene for hva en bank kan låne deg står i utlånsforskriften. Et nedbetalingslån med pant i bolig kan som hovedregel utgjøre inntil 90 % av boligens verdi, så du må ha minst 10 % i egenkapital. Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger bruttoinntekten, og banken må vurdere om du tåler at renten stiger med 3 prosentpoeng, men til minst 7 %. Bankene har en fleksibilitetskvote på 10 % per kvartal (8 % i Oslo), så kravene er ikke absolutte i hver sak, men du bør regne med dem som utgangspunkt.

I tillegg til kjøpesummen betaler du dokumentavgift på 2,5 % av eiendommens verdi når du kjøper en selveid bolig, og tinglysingsgebyr på 545 kr per dokument for skjøtet og for pantedokumentet. Andelsleiligheter i borettslag har generelt fritak for dokumentavgift. Du kan også ha kostnader som ikke står i utlånsforskriften, som takst, eventuell tilstandsrapport og flytting, så det er lurt å sette av en buffer.

Er du ung, kan BSU (boligsparing for ungdom) gjøre egenkapitalen billigere å bygge opp: du kan spare inntil 27 500 kr i året, til sammen 300 000 kr, og få 10 % skattefradrag av sparebeløpet. Fradraget gis til og med inntektsåret du fyller 33, og ikke i år du eier bolig ved årsskiftet. Har du problemer med å få vanlig banklån, kan kommunen tilby startlån fra Husbanken, med løpetid på inntil 30 år og opptil 8 års avdragsfrihet.

Alle beregninger er veiledende og bygger på de oppgitte forutsetningene. Siden anbefaler verken banker eller låneprodukter. Vil du vite hva en bank faktisk vil låne deg, må du be banken om en konkret vurdering.

Kalkulatorene i rekkefølge

1. Hva har du råd til?

Start med rammen: hvor mye du kan låne, om du tåler høyere rente, og hvordan du bygger egenkapital.

  1. Hvor mye kan jeg låne?Låneramme og maksimal boligpris ut fra inntekt, egenkapital og bankens stresstest.
  2. RentestresstestViser om gjelden din består stresstesten med høyere rente.
  3. Egenkapital-sparing til boligHvor mye du må spare hver måned for å nå egenkapitalen, med BSU.
  4. BSU-kalkulatorSkattefradrag, saldo og sparetid med BSU for deg under 34 år.
  5. Startlån-kalkulatorMånedskostnad og vilkår for startlån fra kommunen.
  6. GjeldsgradGjeldsgrad: all gjeld delt på inntekt, og hvor mye mer du kan låne.
  7. BelåningsgradBelåningsgrad med fellesgjeld og rammelån, og når det kreves avdrag.

2. Bud og kjøpskostnader

Når du begynner å se på bolig: hva den bør koste, hvordan du byr, og hva kjøpet i sum koster.

  1. Finansieringsbevis: hvor mye kan jeg by?Hvor mye du kan by ut fra et finansieringsbevis og egenkapitalen din.
  2. Kvadratmeterpris-kalkulatorKvadratmeterpris og sammenligning med SSBs snitt for kommunen.
  3. Budkalkulator: planlegg budrundenPlanlegg budrunden: bud, omkostninger og avvik fra prisantydning.
  4. Dokumentavgift-kalkulatorDokumentavgift og tinglysingsgebyr for selveier og borettslag.
  5. Kostnad ved boligkjøpSamlet kostnad ved kjøpet, minste egenkapital og lånebehov.
  6. Boligprisutvikling-kalkulatorHva boligen er verdt i dag ut fra SSBs boligprisindeks for din region.

3. Lånet

Når du vet hvor mye du skal låne: hva lånet koster, og hva som skjer hvis renten endrer seg.

  1. BoliglånskalkulatorTerminbeløp, renter og effektiv rente på boliglånet.
  2. Annuitetslån vs. serielånSammenligner annuitetslån og serielån side om side.
  3. Fastrente eller flytende rente – kalkulatorHva fastrente koster mot flytende rente i bindingstiden.
  4. Rentenedgang: hva sparer du på boliglånet?Hva en renteendring betyr for terminbeløpet.
  5. SerielånkalkulatorSerielån med første og siste termin, totale renter og nedbetalingsplan.
  6. Ekstra innbetaling på lån – kalkulatorHva ekstra innbetalinger sparer i renter og tid på boliglånet.
  7. Mellomfinansiering-kalkulator: kjøp før du selgerKostnaden ved å kjøpe ny bolig før den gamle er solgt.

4. Leie eller eie, og hva boligen koster å eie

Vurder kjøpet mot alternativet, og legg inn de faste utgiftene som kommer etter overtakelsen.

  1. Leie eller eie – hva lønner seg?Sammenligner formuen ved å leie og å eie, år for år.
  2. Eiendomsskatt-kalkulatorEiendomsskatt ut fra kommunens promillesats og bunnfradrag.
  3. Kommunale avgifter-kalkulatorVann, avløp, renovasjon og feiing i din kommune.
  4. Formuesverdi bolig og hytteFormuesverdi for primærbolig, sekundærbolig og hytte, med formuesskatt.
  5. Eiendomsskatt Oslo 2026Eiendomsskatt i Oslo med kommunens grunnlag og bunnfradrag.
  6. Eiendomsskatt Bergen 2026Eiendomsskatt i Bergen med kommunens grunnlag og bunnfradrag.
  7. Eiendomsskatt Trondheim 2026Eiendomsskatt i Trondheim med kommunens grunnlag og bunnfradrag.
  8. Hva koster en borettslagsleilighet?Totalpris i borettslag med fellesgjeld, felleskostnader og egenkapitalkrav.
  9. IN-ordning: betale ned fellesgjeldHva individuell nedbetaling av fellesgjeld gir i borettslag.
  10. Reklamasjonsfrist ved boligkjøpSiste frist for å reklamere på en brukt bolig etter avhendingsloven.

5. Kjøpe sammen og selge

Skal dere eie sammen, eller senere selge? Disse tar for seg eierandeler og salgskostnader.

  1. Samboer eierandel-kalkulatorEierandel for samboere ut fra egenkapital og lånefordeling.
  2. MeglerhonorarkalkulatorMeglerhonorar med provisjon, fastpris eller timepris.
  3. Kostnader ved salg av boligHva du sitter igjen med etter boligsalget.
  4. Kjøpe ut samboer – kalkulatorOppgjør, dokumentavgift og lån når du kjøper ut samboeren.
  5. Sameie-kalkulator: bolig eid av flereEierandel og utkjøp når flere eier bolig sammen.
  6. Selge bolig selv: kalkulatorSammenligner meglerkostnaden med å selge selv.
  7. Skatt ved salg av boligOm boligsalget er skattefritt, og gevinst og skatt hvis ikke.

6. Hytte og tomt

Kjøper eller selger du hytte eller tomt, er reglene for lån og skatt litt annerledes enn for bolig.

  1. Hva koster det å eie hytte?Hva hytta koster å eie per år og per natt.
  2. Hyttelån-kalkulatorHvor mye du kan låne til hytte etter utlånsforskriften.
  3. Skatt ved salg av hytte og fritidsboligOm hyttesalget er skattefritt, og gevinst og skatt hvis ikke.
  4. Skatt ved salg av tomtGevinst og skatt når du selger tomt.
  5. Innløsning av festetomt og regulering av festeavgiftInnløsning av festetomt og regulering av festeavgift.

Slik bruker du kalkulatorene i rekkefølge

Du trenger ikke bruke alle kalkulatorene. Bruk denne rekkefølgen, og ta med deg tallet fra hvert steg til det neste.

  1. Finn rammen

    Legg inn inntekt, eksisterende gjeld og egenkapital. Noter maksimal boligpris. Det er tallet du bruker i resten av prosessen. Åpne hvor mye kan jeg låne?.

  2. Test at du tåler høyere rente

    Sjekk hva all gjeld koster med høyere rente. Ligger du nær grensen, bør du sikte lavere enn maksimal boligpris. Åpne rentestresstest.

  3. Planlegg egenkapitalen

    Mangler du egenkapital, se hvor mange måneder det tar å spare den, og om BSU gjør det raskere. Åpne egenkapital-sparing til bolig.

  4. Regn ut hva kjøpet koster

    Legg dokumentavgift, tinglysing og lånebehov oppå prisen. Bruk summen, ikke bare prisantydningen, når du setter budgrensen. Åpne kostnad ved boligkjøp.

  5. Sett budgrensen

    Lag en plan for budrunden med maksbud og omkostninger, og sammenlign med kvadratmeterprisen i området. Åpne budkalkulator: planlegg budrunden.

  6. Regn på lånet

    Legg inn lånebeløpet, renten og løpetiden. Se terminbeløp, totale renter og effektiv rente, og sammenlign annuitet og serie. Åpne boliglånskalkulator.

  7. Kontroller at kjøp er riktig valg

    Har du tvil, sammenlign med å leie og plassere egenkapitalen. Ta med løpende kostnader som eiendomsskatt og kommunale avgifter. Åpne leie eller eie – hva lønner seg?.

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye egenkapital trenger jeg for å kjøpe bolig?
Utlånsforskriften tillater en belåningsgrad på inntil 90 % for nedbetalingslån med pant i bolig, så du må ha minst 10 % av boligens verdi i egenkapital. I tillegg kommer dokumentavgift (2,5 % for selveier) og tinglysingsgebyr, som du betaler ved siden av kjøpesummen. Kostnad ved boligkjøp-kalkulatoren viser summen.
Hvor mye kan jeg låne til bolig?
Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger bruttoinntekten din, og du må tåle at renten stiger med 3 prosentpoeng, men til minst 7 %. Ligger flytende boliglånsrente på 5,31 % (SSB, august 2026), tester banken derfor med 8,31 %. Banken kan gjøre unntak innenfor en fleksibilitetskvote på 10 % per kvartal (8 % i Oslo).
Hva er dokumentavgift, og må jeg betale den i borettslag?
Dokumentavgift er en engangsavgift på 2,5 % av eiendommens verdi som betales når skjøtet tinglyses ved kjøp av selveid bolig. Andelsleiligheter i borettslag har generelt fritak. I tillegg betaler du tinglysingsgebyr, 545 kr per dokument i 2026 (Kartverket).
Hvordan fungerer BSU?
BSU er en sparekonto for deg som er under 34 år. Du kan spare inntil 27 500 kr i året og 300 000 kr til sammen, og få 10 % av sparebeløpet som skattefradrag. Fradraget gis til og med inntektsåret du fyller 33, og ikke i år du eier bolig ved årsskiftet. Fradraget kan ikke overstige summen av inntektsskatt og trygdeavgift du betaler (skatteloven § 16-10).
Hva er startlån?
Startlån er et lån fra Husbanken som kommunen forvalter og tildeler til personer som har problemer med å få lån i vanlig bank. Løpetiden kan være inntil 30 år (50 år i særlige tilfeller), og du kan få inntil 8 års avdragsfrihet. Kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng på renten. Kommunen avgjør om du får lån.
Er kalkulatorene et lånetilbud eller en anbefaling?
Nei. Kalkulatorene regner på tallene du legger inn og på de gjeldende reglene, og gir veiledende resultater. Siden anbefaler ikke banker eller låneprodukter. Bankens egen vurdering av økonomien din avgjør hva du kan få i lån.

Kilder

Beregningene er veiledende og ikke rådgivning. Satsene er verifisert mot kildene over; se den enkelte kalkulator for dato.

Flere guider: Pensjon · Strøm og energi · Starte firma · Foreldrepermisjon og barn · Bygg og oppussing

Alle kalkulatorer etter kategori: Skatt · Lønn · Lån · Bolig · Bil · Bedrift · Sparing · Hverdag