🧮Kalkulatorbanken

Innløsning av festetomt og regulering av festeavgift

Regn ut hva det koster å løse inn festetomta, hva festeavgiften blir etter regulering med konsumprisindeksen, og når du kan kreve innløsning.

Sist oppdatert

Hva vil du regne ut?

Avgiften slik den ble avtalt, eller slik den ble sist regulert. Eksempeltall, bytt til din egen.

kr

Bare for 40 %-alternativet. Hva tomta kan selges for om bare dagens hus er tillatt.

kr

Dine egne tiltak, trekkes fra.

kr

Festeavgift brukt

11 235 kr

Etter KPI-regulering

Innløsningssum: 25 × avgiften

280 868 kr

Med denne festeavgiften er de to beregningene like store når tomteverdien er 702 171 kr (etter fradrag for din verdiøkning). Over det blir 40 %-alternativet dyrest for deg.

Er innløsningstida i de siste ti årene før festet kunne blitt lenget (§ 33), kan bortfester først kreve regulering til 2 % av tomteverdien (§ 15 fjerde ledd). Det regner ikke kalkulatoren, så summen kan bli høyere.

Kostnader til fradeling og tinglysing kommer i tillegg og betales av fester (§ 38). Er partene uenige om summen, avgjøres den ved skjønn (§ 37 annet ledd).

Veiledende beregning: Resultatene er forenklede og utgjør ikke juridisk rådgivning. Regelverket har unntak som kalkulatoren ikke fanger opp — få hjelp av en advokat før du tar viktige beslutninger.

Slik fungerer det

Kalkulatoren samler de tre tingene en fester ofte lurer på: hva festeavgiften blir etter regulering, hva det koster å løse ut tomta, og når du tidligst kan kreve det. Reglene står i tomtefesteloven og gjelder festetomter til bolig og fritidshus. Regulering og innløsning henger sammen fordi loven regner innløsningssummen ut fra festeavgiften etter regulering (§ 37). Avtalen din kan gi bedre vilkår enn loven, så les festekontrakten først.

Slik reguleres festeavgiften

Avgiften reguleres i samsvar med endringen i pengeverdien, og det måles med konsumprisindeksen fra SSB (§ 15). Ny avgift er lik dagens avgift ganget med indeksen i dag delt på indeksen da avtalen ble inngått eller avgiften sist ble regulert. Vi bruker SSBs månedsindeks fra januar 1990 og årsgjennomsnittet for tidligere år; siste måned i dataene er august 2026. Regulering kan skje hvert tiende år hvis ikke annet er avtalt, og aldri oftere enn hvert år.

Regneeksempel

En festeavgift på 8 000 kr ble satt i januar 2016. Reguleres den til august 2026, blir den 11 235 kr i året, en økning på 40,43 %. Innløsning etter 25-gangersregelen koster da 280 868 kr. Er tomta festet bort på tidsbegrenset feste og tomteverdien er 1 200 000 kr med 200 000 kr i verdiøkning fra deg, kan bortfester i stedet kreve 400 000 kr (40 % av 1 000 000 kr). Uten regulering hadde 25 ganger 8 000 kr vært 200 000 kr. Tallene bruker eksempelverdier.

Innløsningssum for ulike festeavgifter

Årlig festeavgiftInnløsning (25 ×)Like dyrt ved tomteverdi
5 000 kr125 000 kr312 500 kr
10 000 kr250 000 kr625 000 kr
15 000 kr375 000 kr937 500 kr
25 000 kr625 000 kr1 562 500 kr
40 000 kr1 000 000 kr2 500 000 kr

Hva 10 000 kroner i festeavgift blir etter regulering til august 2026

Avgiften satt i januarØkningNy avgift
1970 (årssnitt)1 013,43 %111 343 kr
1990143,53 %24 353 kr
200091,31 %19 131 kr
201056,82 %15 682 kr
202028,09 %12 809 kr
20255,50 %10 550 kr

Frister og forbehold

Innløsning kan kreves når 30 år av festetida er gått, og deretter hvert 2. år for bolig eller hvert 10. år for fritidshus. Kravet må være skriftlig og komme minst ett år før innløsningstida. Retten til innløsning når festetida er ute, faller bare bort hvis bortfester senest to år før festetida går ut har sendt skriftlig oppsigelse med varsel om innløsningsretten og fristen (§ 36). Ligger innløsningstida ti år eller mindre før festet kunne blitt lenget etter § 33, altså i de siste ti årene av festetida, kan bortfester dessuten kreve at avgiften først reguleres etter § 15 fjerde ledd, til 2 % av tomteverdien med tak per dekar (§ 37 første ledd). Da kan innløsningssummen bli langt høyere enn tallene her, som bare bruker konsumprisindeksen. Hører tomta til en bygdeallmenning, kan bortfester i stedet tilby lenging av festet (§ 34). For hva som skjer med bolig på tomta ved kjøp og salg, se kostnader ved boligkjøp og dokumentavgift. Løser du ut tomta med lån, kan du regne på boliglånet.

Har du løst inn festetomta og vurderer å selge den, kan du regne ut skatt ved salg av tomt.

Kilder: Tomtefesteloven §§ 15, 32–38 (Lovdata), SSB – Konsumprisindeksen

Ofte stilte spørsmål

Hva koster det å løse inn en festetomt?
For bolig- og fritidstomter er innløsningssummen 25 ganger den årlige festeavgiften etter regulering på innløsningstida (tomtefesteloven § 37). Med en festeavgift på 8 000 kr blir det 200 000 kr uten regulering. I tillegg dekker du kostnadene til fradeling og tinglysing (§ 38).
Når kan jeg kreve å få løse inn tomta?
Når det er gått 30 år av festetida, med mindre kortere tid er avtalt, eller når festetida er ute (§ 32). Deretter kan du kreve innløsning hver gang det er gått 2 nye år for bolig og 10 nye år for fritidshus. Kravet må settes fram skriftlig senest 1 år før innløsningstida (§ 36).
Hva er 40 %-regelen?
Er tomta ikke festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfester, kan bortfester kreve at innløsningssummen i stedet er 40 % av tomteverdien, fratrukket verdiøkning du har tilført tomta selv (§ 37). Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomta kan selges for om bare dagens hus er tillatt. Kalkulatoren viser hvilken tomteverdi som gjør de to metodene like dyre.
Hvordan reguleres festeavgiften?
Hver av partene kan kreve at avgiften reguleres etter endringen i pengeverdien siden avtalen ble inngått, eller siden forrige regulering, målt med SSBs konsumprisindeks (§ 15). Regulering kan skje hvert 10. år hvis ikke annet er avtalt, og aldri oftere enn årlig. Er det uttrykkelig avtalt at avgiften skal stå uendret, gjelder avtalen, og et krav om regulering gjelder bare framtidige terminer.
Kan bortfester kreve mer enn konsumprisindeksen?
Ja, når festet lenges etter § 33: da kan avgiften reguleres én gang til 2 % av tomteverdien (fratrukket din verdiøkning), men ikke over et høyeste beløp per dekar. Det er 9 000 kr justert etter pengeverdien siden 1. januar 2002, eller det KPI-regulering ville gitt. Avgiften kan settes høyere når det er nødvendig av hensyn til bortfesters vern etter menneskerettighetskonvensjonen (§ 15 fjerde og siste ledd). Kalkulatoren regner ikke denne varianten.
Hva skjer hvis vi ikke blir enige om summen?
Er partene uenige om innløsningsvilkårene, avgjøres saken ved skjønn, som også avgjør retten til innløsning og summen (§ 37 annet ledd). Etter at summen er endelig fastsatt ved skjønn, voldgift eller rettsavgjørelse, har du fire uker på deg til å si fra deg kravet om innløsning. Da må du dekke bortfesters nødvendige kostnader (§ 38).

Relaterte kalkulatorer

→Kostnad ved boligkjøp→Dokumentavgift-kalkulator→Boliglånskalkulator→Inflasjonskalkulator→Husleie KPI-kalkulator

Flere kalkulatorer for bolig

→Erstatning og kompensasjon ved strømbrudd→Tilskudd til aldersvennlig oppgradering av bolig→Hvor mye kan jeg låne?→Leie eller eie – hva lønner seg?→Strømkalkulator 2026 – hva koster strømmen?→Eiendomsskatt-kalkulator

Se alle kalkulatorer i kategorien Bolig →

Del av guiden: Boligkjøp: fra egenkapital til nøkler

Alle beregninger skjer i nettleseren din — ingen data lagres eller sendes.