Kostnader ved boligkjøp: alt utover kjøpesummen

Fast, variabelt og løpende

Omkostninger ved boligkjøp faller i tre grupper, og det lønner seg å holde dem fra hverandre når du setter opp budsjettet.

• Faste og lovbestemte: dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Satsene er de samme for alle og kjent på forhånd.
• Variable: egen vurdering av boligen, boligkjøperforsikring, flytting og eventuelle gebyrer i borettslag. Her er det ingen felles prisliste, så du må innhente tilbud.
• Løpende: renter, avdrag, forsikring, kommunale avgifter og felleskostnader. De hører til månedsbudsjettet. Kalkulatoren for kostnader ved boligkjøp bruker 1 % av kjøpesummen per år som grovt anslag for drift og vedlikehold, og det er et anslag, ikke en sats.

De faste omkostningene betaler du av egne penger. Utlånsforskriften lar banken finansiere inntil 90 % av boligens verdi, så omkostningene kommer på toppen av de 10 % i egenkapital. Hvordan banken ellers vurderer lånet, står i guiden om egenkapital, stresstest og utlånsforskriften.

Dokumentavgift og tinglysing

Dokumentavgiften utløses når skjøtet tinglyses hos Kartverket. Satsen er 2,5 % av eiendommens verdi på tinglysingstidspunktet. Grunnlaget avrundes ned til nærmeste 1 000 kr og avgiften ned til nærmeste 10 kr, men det betales minst 250 kr.

Grunnlaget er markedsverdien, ikke nødvendigvis kjøpesummen. Det betyr at du kan få en høyere avgift enn kjøpesummen tilsier. Kjøper du en bolig verdt 3 000 000 kr for 2 400 000 kr fra familie, beregnes avgiften av 3 000 000 kr: 75 000 kr i stedet for 60 000 kr. Det samme gjelder om du overtar gjeld eller fellesgjeld som del av betalingen, ifølge Kartverket.

Tinglysingsgebyret er 545 kr per dokument i 2026. Det gjelder skjøtet og hvert pantedokument. Har du to lån med pant i boligen, for eksempel boliglån og tilleggslån, blir det to pantedokumenter. For en bolig til 4 200 000 kr er tinglysing 1 090 kr med ett lån og 1 635 kr med to.

Faktura for avgift og gebyr sendes samme dag som dokumentet er tinglyst, med 14 dagers betalingsfrist. Kartverket kan verken endre forfallsdato eller gi betalingsutsettelse. Avgiften alene regner du ut i dokumentavgift-kalkulatoren, også med fritak for blant annet ektefeller og lovbestemte arvinger.

Borettslag: ingen avgift, men fellesgjeld og gebyrer

Overføring av en andel i borettslag gir ikke dokumentavgift. Du betaler bare 545 kr for å tinglyse overføringen, og 545 kr per pantedokument. På en bolig til 4 200 000 kr sparer du dermed 105 000 kr i avgift.

Besparelsen kan lett spises opp av at prisantydningen ofte oppgis uten fellesgjeld. Fellesgjelden teller i belåningsgraden, og du betaler renter og avdrag på den gjennom felleskostnadene. Sammenlign derfor totalpris og månedlige kostnader, ikke bare kjøpesum.

Eierskiftegebyr

Borettslagsloven § 4-6 lar laget kreve vederlag for arbeid med eierskifte og godkjenning på inntil fire ganger rettsgebyret. Med et rettsgebyr på 1 345 kr er taket 5 380 kr. Loven sier at dette skal betales av den som avhender andelen, og at det ikke kan avtales at andre betaler. Står et eierskiftegebyr på din oppgjørsoppstilling, bør du få forklart hva det er og hvem som har krav på det. Gebyr for å ta imot forkjøpsvarsel er begrenset til fem ganger rettsgebyret, altså 6 725 kr, og betales tilbake hvis forkjøpsretten brukes (§ 4-22).

Det som varierer: vurdering, forsikring og megler

Tilstandsrapport og egen vurdering

Etter avhendingslova § 3-10 regnes du som kjent med det som tydelig går fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har hatt anledning til å lese. Har du ikke satt deg inn i dem, kan du ikke senere gjøre det til en mangel. Lesetiden er billig, men en egen bygningssakkyndig koster penger, og prisen varierer med boligen og omfanget. Be om skriftlig tilbud.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som skal dekke kostnader hvis du må gå til sak mot selger. Ingen regel krever at du tegner den. Forbrukerrådet pekte i en rapport fra 2017 på at mange allerede har rettshjelpsdekning i innbo- eller husforsikringen, og at boligkjøperforsikringen ikke kan hjelpe i alle saker. Pris og vilkår varierer mellom tilbydere. Du må melde fra om en mangel innen rimelig tid etter at du oppdaget den, og senest fem år etter at du overtok boligen (avhendingslova § 4-19).

Flytting og oppstart

Flytting, nye møbler og små utbedringer etter overtakelsen er utgifter du styrer selv, og de er ikke med i noen offentlig regel. Sett av en egen post, og regn heller for høyt enn for lavt.

Meglerens honorar

Eiendomsmeglingsloven § 7-2 fjerde ledd sier at det ikke kan avtales at andre enn oppdragsgiveren betaler meglerens vederlag og utlegg. Selgers meglerhonorar skal derfor ikke belastes deg. Selger kan regne på det i meglerhonorar-kalkulatoren. Dukker det opp andre poster fra megler eller oppgjørsavdelingen på kjøpers side, be om en spesifisert oversikt før du signerer.

Regneeksempel: selveier eller andel til samme totalpris

Egenkapitalbehovet i praksis

Slik regner du ut hva som må ligge på konto før du byr:

1. Ta 10 % av boligens verdi, og for andel også fellesgjelden, som egenkapitalkrav.
2. Legg til dokumentavgift og tinglysing (tabellen over).
3. Legg til variable poster du har innhentet tilbud på: egen vurdering, forsikring og flytting.
4. Legg på en buffer for uforutsette utgifter etter overtakelsen.

Lånet blir da kjøpesum pluss omkostninger minus egenkapital. Det er dette beløpet banken vurderer mot inntekt og stresstest, og det er derfor omkostningene også påvirker hvor mye du kan by. Skriv inn dine egne tall i kalkulatoren for hvor mye du kan låne, og se hva lånet koster i måneden i boliglånskalkulatoren.