Skatt ved salg og utleie av bolig: slik er reglene
Av Kalkulatorbanken · Sist oppdatert
Tall og regler er kontrollert mot kildene nederst på siden. Slik holder vi tallene oppdatert.
Salg og utleie av bolig har hver sin skatteregel, men de påvirker hverandre. Samme bolig kan være skattefri å selge og samtidig gi skattepliktig leie, og én måneds utleie for mye kan gjøre gevinsten skattepliktig. Her er reglene i 2026.
Vil du heller regne selv? Åpne skatt ved salg av bolig.
Kort fortalt
- Salg er skattefritt når du har eid boligen i mer enn 1 år og bodd der minst 12 av de siste 24 månedene. Ellers er gevinsten skattepliktig med 22 % i 2026.
- Utleie av egen bolig i minst 30 dager sammenhengende er skattefritt hvis du bruker minst halvparten selv. Leier du ut mer, er grensen 20 000 kr i året (2026), og over den er alt skattepliktig.
- Korttidsutleie under 30 dager har eget skattefritt beløp på 15 000 kr i 2026. Flytter du ut og leier ut, slår botid, vedlikeholdsfradrag og formuesverdi inn samtidig.
Salg: eid mer enn ett år og bodd der ett av to siste år
Gevinst ved salg av selveierleilighet, andelsleilighet, bolig og våningshus er unntatt fra skatteplikt når to vilkår er oppfylt (skatteloven § 9-3 annet ledd). Du må ha eid boligen i mer enn 1 år når salget skjer eller avtales, og brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Ellers skattlegges gevinsten med 22 % i 2026. Salgskostnadene trekkes fra gevinsten, og kalkulatoren for salgskostnader viser hva de blir.
Slik telles tiden
- Eiertiden regnes dato til dato fra du overtok boligen, og stopper når salget skjer eller en bindende avtale er inngått.
- Botiden løper fra innflytting til du flytter ut eller selger, og flere perioder legges sammen. Arbeid, ferie og oppussing borte fra hjemmet bryter den ikke så lenge boligen er din faste bolig.
- Ektefeller godskrives hverandres eiertid og botid. Samboere regnes hver for seg, med unntak for samlivsbrudd når de har felles barn. Som hovedregel kan du bare opparbeide botid i én bolig om gangen.
| Eiendom | Vilkår | Hjemmel |
|---|---|---|
| Egen bolig | Eid mer enn 1 år og brukt som egen bolig minst 12 av de siste 24 månedene | § 9-3 (2) |
| Bolig med utleiedel | Du bruker minst 50 % av bygningen (etter utleieverdi) som egen bolig og resten er utleid til bolig. Ellers er bare din egen del skattefri. | § 9-3 (3) |
| Fritidsbolig | Brukt som egen fritidsbolig minst 5 av de siste 8 årene, og salg mer enn 5 år etter ervervet | § 9-3 (4) |
| Tomt egnet for bygging | Ingen fritak. Gevinsten er skattepliktig. | § 9-3 (9) |
Regn ut din situasjon i kalkulatoren for skatt ved salg av bolig, eller i hyttekalkulatoren.
Gevinst, tap, bytte og arv
Gevinsten er salgssum minus salgskostnader, minus inngangsverdien: kjøpesum, dokumentavgift og tinglysing (se guiden om kostnader ved boligkjøp) og påkostninger. Påkostning gjør boligen bedre enn før, som å sette inn peis eller flytte en vegg. Vedlikehold holder standarden, som å slipe parkett, og kan ikke trekkes fra. Det kan heller ikke flyttekostnader.
Tap gir fradrag bare når en gevinst ville vært skattepliktig (§ 9-4). Selger du egen bolig skattefritt med tap, får du ikke fradrag, men tap på en utleiebolig kan trekkes fra.
Bytte, ektefeller og arv
- Bytte og makeskifte regnes som salg (§ 9-2), så den gamle boligen vurderes etter reglene over.
- Overføring mellom ektefeller, gave og arv regnes ikke som salg. Arving og gavemottaker trer inn i den forrige eierens inngangsverdi (§ 9-7). Kunne den forrige eieren solgt skattefritt, er inngangsverdien i stedet antatt salgsverdi, og da teller bare din egen eier- og botid. Ellers regner du med den forrige eierens eiertid og botid som din egen (Skatte-ABC B-15-4.2.1 og B-15-4.3.1). Detaljene står i guiden om arv og skifte.
- Per 2. oktober 2026 er det bare sendt på høring (frist 10. juli 2026) et forslag om skattefritt salg det første året etter arv eller gave, når arvelater eller giver kunne solgt skattefritt. Det er ikke vedtatt.
Utleie av egen bolig: skattefritt eller ikke?
Utleie fra egen bolig er skattepliktig, unntatt når leieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager og enten du bruker minst halvparten av boligen selv, eller du leier ut hele eller en større del for inntil 20 000 kr i året i 2026 (§ 7-2 første ledd). Går du over 20 000 kr, blir hele leien skattepliktig fra første krone, ikke bare det overskytende.
«Halvparten» måles i utleieverdi, ikke kvadratmeter: hva delen normalt ville leid ut for. Fellesrom som stue og kjøkken tas med. Leier en student ut to av tre like soverom, er mer enn halvparten utleid, selv om studenten bor der selv.
| Utleieform | Regel | Skatt |
|---|---|---|
| Leier ut en mindre del av egen bolig, minst 30 dager | Skattefritt | 0 kr |
| Leier ut mer enn halvparten, minst 30 dager | Skattefritt bare opp til 20 000 kr | 5 500 kr |
| Korttid, under 30 dager | 15 000 kr skattefritt, 85 % av resten | 1 870 kr |
| Bolig du ikke bruker selv | Overskudd etter kostnader | 5 500 kr |
Flermannsboliger, utleiehytter og utleie som regnes som virksomhet omfattes ikke av unntakene (§ 7-2 tredje ledd). Virksomhetsoverskudd kan skattlegges med opp mot 50,6 %. Kjøp og drift av en utleiebolig regner du i utleiekalkulatoren.
Korttidsutleie, Airbnb og kombinasjoner
Er leieforholdet kortere enn 30 dager, er 15 000 kr i året skattefritt i 2026 (fra inntektsåret 2025, før det 10 000 kr), og 85 % av resten skattlegges med 22 %. Samme regel gjelder fritidsbolig du bruker selv.
- Grunnlaget er brutto leie før provisjon til bookingfirmaet, inkludert avtalt betaling for utvask og strøm.
- Alle kostnader inngår i sjablongen, så du får ikke fradrag for dem i tillegg.
- Beløpet gjelder per bolig for hele året. Sameiere fordeler det etter sameiebrøk.
Regneeksempel: hybel og sommerutleie
Mia leier ut sokkelleiligheten fast for 6 000 kr i måneden, 72 000 kr i året. Det er skattefritt så lenge hun bruker størstedelen av boligen selv. I sommer leier hun også ut sin egen del: ett opphold på over 30 dager for 12 000 kr og flere korte for 14 000 kr. Korttidsdelen alene gir 0 kr i skatt.
I sommerperioden er hele boligen utleid, så grensen på 20 000 kr gjelder, og lang- og korttidsutleie som skjer samtidig telles sammen (Skatte-ABC B-17-4.6). Sommerutleien alene er 26 000 kr, så grensen er brutt. Boligen regnskapsbehandles hele året, og sokkelleien blir skattepliktig. Skatten på sokkelleien og den lange sommerutleien er 18 480 kr før kostnader, mens korttidsdelen fortsatt følger sjablongen. Noen ukers utleie av egen del kan altså gjøre hybelleien skattepliktig hele året.
Sjekk din korttidsutleie i kalkulatoren for korttidsutleie.
Skattepliktig utleie: overskudd og fradrag
Når leien er skattepliktig, betaler du 22 % av overskuddet, altså leie minus kostnader, og et underskudd gir fradrag. Ved korttidsutleie av egen bolig eller fritidsbolig du bruker selv, erstatter sjablongen kostnadene.
| Kostnad | Fradrag? |
|---|---|
| Kommunale avgifter og eiendomsskatt | Ja |
| Forsikring av bolig og innbo | Ja |
| Vedlikehold til samme standard | Ja |
| Påkostning | Nei, men øker inngangsverdien ved salg |
| Felleskostnader i borettslag og sameie | Ja, minus avdrag og renter på fellesgjeld |
| Renter på eget lån | Ja, som gjeldsrenter i alminnelig inntekt (§ 6-40) |
| Annonsering, strøm, renhold, reiser | Ja |
| Formuesskatt | Nei |
Møbler kjøpt hovedsakelig til utleien gir fradrag i kjøpsåret hvis de koster under 30 000 kr eller har brukstid under tre år. Koster de mer, avskriver du med 20 % i året. Leier du ut fullt møblert i under tre år med egne møbler, kan du i stedet trekke fra 15 % av brutto leie.
Flytter du ut og leier ut? Tre regler slår inn samtidig
1. Botiden stopper når du flytter ut
Botiden løper til du flytter, uansett om boligen står tom eller leies ut. Den telles i de siste 24 månedene før salget, så hver måned utleie tar én måned fra botiden.
Regneeksempel: hvor lenge kan jeg leie ut før salget?
Kari har bodd i leiligheten i flere år. Hun kjøpte den for 3 900 000 kr, påkostet den for 150 000 kr og selger for 5 200 000 kr, så gevinsten er 960 000 kr. Etter utflyttingen leier hun den ut for 16 000 kr i måneden med 4 000 kr i kostnader.
| Utleid før salg | Botid av 24 måneder | Skatt på gevinst | Skatt på leie |
|---|---|---|---|
| 6 måneder | 18 | 0 kr | 15 840 kr |
| 12 måneder | 12 | 0 kr | 31 680 kr |
| 13 måneder | 11 | 211 200 kr | 34 320 kr |
| 18 måneder | 6 | 211 200 kr | 47 520 kr |
Etter 12 måneders utleie er salget fortsatt skattefritt. Etter 13 måneder er botiden 11, og gevinstskatten er 211 200 kr. Én måned til koster altså 211 200 kr i gevinstskatt, pluss 2 640 kr i skatt på leien. Leien er skattepliktig fordi den er over 20 000 kr i året og hun ikke lenger bruker halvparten av boligen selv.
2. Vedlikeholdsfradraget er begrenset
Har boligen vært skattefri for deg i ett eller flere av de siste fem årene, får du fradrag for de første 10 000 kr i vedlikehold og en andel av resten. Leier du ut i under 6 måneder første året, får du ikke fradrag det året. Begrensningen gjelder ikke en bolig du kjøper for å leie ut.
| Utleieår | Fritaksår siste fem | Andel av beløp over 10 000 kr | Fradrag |
|---|---|---|---|
| År 1 | 5 | 50 % | 55 000 kr |
| År 2 | 4 | 60 % | 64 000 kr |
| År 3 | 3 | 70 % | 73 000 kr |
| År 4 | 2 | 80 % | 82 000 kr |
| År 5 | 1 | 90 % | 91 000 kr |
| År 6 | 0 | Alt | 100 000 kr |
3. Formuesverdien går opp
Om boligen er primær- eller sekundærbolig avgjøres ved utgangen av inntektsåret, og du kan bare ha én primærbolig. En bolig du har flyttet ut av, er sekundærbolig. I 2026 er formuesverdien 25 % av markedsverdien opp til 14 000 000 kr for primærbolig, og full markedsverdi for sekundærbolig. En bolig til 5 000 000 kr får formuesverdi 1 250 000 kr som primærbolig og 5 000 000 kr som sekundærbolig. Se kalkulatoren for formuesverdi av bolig.
Regn ut med dine egne tall
Skatt ved salg av bolig bruker satsene for 2026 og viser regnestykket steg for steg. Det tar under ett minutt, og tallene du skriver inn blir i nettleseren din.
Sjekk om boligsalget er skattefritt →