🧮Kalkulatorbanken

Skatt ved salg av hytte og fritidsbolig

Sjekk om hyttesalget er skattefritt etter 5 av 8-årsregelen, og regn ut gevinst og skatt hvis det ikke er det.

Sist oppdatert

Andel i boligselskap: pris + andel fellesgjeld.

kr

Megler, annonser, takst.

kr

Eller tomt + byggekostnader hvis du bygde selv.

kr

Dokumentavgift og tinglysingsgebyr.

kr

Tilbygg, innlagt vann/strøm, anneks — ikke vedlikehold.

kr

År med så mye utleie at hytta var et utleieobjekt teller ikke.

Bygde du selv: da hytta ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest.

Datoen budet ble akseptert.

Skattesats
Skattefritt salg. Du har eid hytta i mer enn fem år og brukt den selv minst fem av de siste åtte årene.

Gevinst

780 000 kr

Skatt på gevinsten

0 kr

skattefritt

Etter skatt

780 000 kr

Utgangsverdi 3 130 000 kr − inngangsverdi 2 350 000 kr = 780 000 kr.

Veiledende beregning: Resultatene er estimater og utgjør ikke økonomisk eller juridisk rådgivning. Sjekk alltid med Skatteetaten, NAV eller en rådgiver for din konkrete situasjon.

Slik fungerer det

Kalkulatoren sjekker om hyttesalget er skattefritt etter 5 av 8-årsregelen i skatteloven § 9-3 fjerde ledd, og regner ut gevinst og skatt hvis det ikke er det. Reglene er strengere enn for egen bolig: der holder det med ett års eiertid og ett års botid, for hytta kreves fem år av begge deler.

De tre vilkårene

  • Du har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget. Årene trenger ikke komme etter hverandre.
  • Salget skjer eller avtales mer enn fem år etter at du ervervet hytta, regnet fra dato til dato.
  • Salget skjer mer enn fem år etter at hytta ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest. Dette er viktig for nybygde hytter og når du har bygget selv.

Det er avtaletidspunktet som teller — altså når budet aksepteres, ikke overtakelsen. Mangler du noen uker på femårsfristen, kan det lønne seg å vente med å akseptere bud. Kalkulatoren viser den første datoen fristen er oppfylt.

Skattefri eller ikke: egen bruk og eiertid

Salg 1. oktober 2026Brukt 3 av 8 årBrukt 4 av 8 årBrukt 5 av 8 årBrukt 8 av 8 år
Eid 4 år195 800 kr195 800 kr195 800 kr195 800 kr
Eid nøyaktig 5 år195 800 kr195 800 kr195 800 kr195 800 kr
Eid 5 år og 1 dag195 800 kr195 800 krSkattefriSkattefri
Eid 12 år195 800 kr195 800 krSkattefriSkattefri

Gevinst 890 000 kr (salg 3 000 000 kr, salgskostnader 60 000 kr, kjøp 2 000 000 kr + 50 000 kr i omkostninger). Har du eid hytta i fire år, kan du ikke ha brukt den fem år — da er gevinsten alltid skattepliktig.

Påkostninger på hytta

Påkostninger øker inngangsverdien og reduserer gevinsten. Typiske påkostninger på hytter er tilbygg og anneks, innlagt vann og avløp, opparbeiding av vei og strøm og oppgradering fra enkel til høy standard (bare merkostnaden). Utskifting av tak, kledning, vinduer eller kjøkken til samme standard er vedlikehold og kan ikke trekkes fra. Ta vare på kvitteringer — du må kunne dokumentere påkostningene hvis Skatteetaten spør.

Eksempel: hytte som ble leid ut noen år

Ola kjøpte hytta i april 2016 for 2 100 000 kr og bygget anneks og la inn vann for 400 000 kr. Han leide den ut på helårsbasis noen år, slik at han bare selv brukte den 4 av de siste 8 årene. Han selger for 3 600 000 kr i august 2026 med 75 000 kr i salgskostnader. Gevinsten blir 972 500 kr, og skatten 213 950 kr. Med ett år til med egen bruk (5 av 8) ville salget vært skattefritt, og skatten 0 kr.

Regn ut hva hytta koster å eie i hyttekostnad-kalkulatoren, sjekk skatt på utleie i korttidsutleie-kalkulatoren og se skatt ved salg av bolig for reglene om egen bolig.

Kilder: Lovdata – skatteloven § 9-3 fjerde ledd (fritidsbolig) og § 9-4 (tap), Skatteetaten – skatt når du skal selge bolig eller annen eiendom, Skatteetaten – bindende forhåndsuttalelse om botid og fritidsbolig (§ 9-3 fjerde ledd), Skatteklagenemnda – salg av fritidseiendom som også har vært utleid

Ofte stilte spørsmål

Når er det skattefritt å selge hytte?
Når du har brukt hytta som egen fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 årene før salget, og salget skjer eller avtales mer enn 5 år etter at du kjøpte den og etter at den ble tatt i bruk (skatteloven § 9-3 fjerde ledd). Alle vilkårene må være oppfylt.
Hvor mye skatt blir det på gevinst ved salg av hytte?
22 % av gevinsten (18,5 % i tiltakssonen). Gevinst = salgssum − salgskostnader − kjøpesum − kjøpskostnader − påkostninger. En gevinst på 1 000 000 kr gir 220 000 kr i skatt.
Kan jeg leie ut hytta og likevel selge skattefritt?
Ja, så lenge du selv har brukt hytta i minst fem av de åtte årene. Men et år der utleien var så omfattende at hytta i realiteten var et utleieobjekt, teller ikke som egen bruk. Skatteetaten vurderer dette konkret for hvert år.
Teller årene jeg bodde fast på hytta?
Ja. Skattemyndighetene har lagt til grunn at tid der eieren har brukt eiendommen som egen bolig også regnes med når det vurderes om femårskravet for egen bruk er oppfylt.
Hva med salg av hyttetomt?
Skattefritaket gjelder ikke salg av tomt (skatteloven § 9-3 niende ledd). Selger du en fradelt tomt fra hytteeiendommen, eller en eiendom der prisen i hovedsak er betaling for byggemuligheter, er gevinsten skattepliktig selv om vilkårene for hytta ellers er oppfylt.
Jeg har arvet hytta — hva gjelder?
Ved arv eller gave overtar du som hovedregel giverens inngangsverdi og eier- og brukstid (skatteloven § 9-7). Kunne giveren solgt skattefritt på gave- eller dødsfallstidspunktet, gjelder egne regler for inngangsverdien. Skatteetatens veiviser for salg av eiendom går gjennom dette trinn for trinn.

Relaterte kalkulatorer

→Skatt ved salg av bolig→Hva koster det å eie hytte?→Korttidsutleie skatt-kalkulator→Formuesskatt-kalkulator 2026→Skatt ved salg av tomt

Alle beregninger skjer i nettleseren din — ingen data lagres eller sendes.