Skatt ved salg av tomt

Selger du en tomt, er gevinsten skattepliktig – også når du har eid den i mange år. Det gjelder ubebygde tomter, hyttetomter og tomter som skilles ut fra en boligeiendom. Kalkulatoren regner ut gevinst eller tap og skatten, og tar med oppregulering av inngangsverdien hvis tomta ble kjøpt i 1990 eller tidligere.

Hvorfor tomt ikke er skattefri

Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri når du har eid den i mer enn ett år og bodd der i minst ett av de to siste årene. For fritidsbolig gjelder regelen om fem års eie og bruk. Skatteloven § 9-3 niende ledd sier at disse fritakene ikke gjelder gevinst ved salg av tomt. Som tomt regnes også en større del av en eiendom når grunnen er egnet for utbygging og prisen i vesentlig grad er bestemt av muligheten til å bygge. Gevinsten skattlegges derfor alltid, med 22 % som alminnelig inntekt, og tap gir fradrag (§ 9-4).

Slik regnes gevinsten

Gevinsten er utgangsverdien minus inngangsverdien. Utgangsverdien er salgssummen minus salgskostnader. Inngangsverdien er kjøpesummen med dokumentavgift og tinglysing, pluss påkostninger som vei, vann, avløp og strøm. Har du skilt ut tomta fra en større eiendom, må du bruke den delen av den opprinnelige kjøpesummen som gjelder tomta. Fordelingen må kunne dokumenteres, for eksempel med takst.

Regneeksempel

Per kjøpte en hyttetomt i 2012 for 700 000 kr og betalte 18 000 kr i dokumentavgift og tinglysing. Senere brukte han 250 000 kr på vei, vann og strøm. Han selger for 1 800 000 kr og betaler 55 000 kr til megler. Utgangsverdien er 1 745 000 kr, inngangsverdien 968 000 kr, og gevinsten 777 000 kr. Skatten blir 170 940 kr.

Anne kjøpte en tomt i 1978 for 60 000 kr pluss 2 000 kr i kostnader. Hun selger for 1 200 000 kr med 40 000 kr i salgskostnader. Uten oppregulering ville gevinsten vært 1 098 000 kr. Kjøpet i 1978 gir 90 % tillegg, altså 55 800 kr. Gevinsten blir 1 042 200 kr, og skatten 229 284 kr.

Oppregulering for tomt kjøpt 1990 eller tidligere

Prosenttillegg til kjøpesum og påkostninger etter året de ble betalt (forskrift til skatteloven § 9-8-4). Gjelder tomt og annen fast eiendom utenom næring. Hver påkostning oppreguleres med satsen for sitt år. Oppreguleringen kan ikke gi tap.

Bolig, hytte eller tomt?

Selger du boligen eller hytta med en naturlig tilhørende tomt, gjelder reglene for bolig og fritidsbolig. Se skatt ved salg av bolig og skatt ved salg av hytte. Grensen mellom en stor hage og en egen tomt er en konkret vurdering, og Skatteklagenemnda har kommet til ulike resultater i ulike saker. Skal du kjøpe tomt og bygge selv, kan du regne på kostnadene i byggekostnadskalkulatoren.

Kalkulatoren gjelder privatpersoner utenfor næring. Kjøper og selger du tomter jevnlig, eller bygger ut for salg, kan det være næringsvirksomhet med andre regler. Den lavere satsen i tiltakssonen i Nord-Troms og Finnmark, 18,5 %, er ikke med. Beregningen er veiledende.