🧮Kalkulatorbanken

Egenkapital-sparing til bolig

Se hvor mye du må spare i måneden for å ha 10 % egenkapital og dokumentavgift når du skal kjøpe bolig. Kalkulatoren tar med BSU, rente etter skatt og mulig prisvekst.

Sist oppdatert

kr
Eierform
kr
kr

Kalkulatoren trekker 22 % skatt av rentene.

%
år
Boligprisene fram til kjøpet

Nødvendig sparing per mnd

5 008 kr

Egenkapital (10 %)

400 000 kr

Dokumentavgift

100 000 kr

Sparemål totalt

500 000 kr

Boligpris ved kjøp

4 000 000 kr

Dagens sparing ved kjøp

175 288 kr

Lånet kan være maks 90 % av boligens verdi (3 600 000 kr). Kjøpsomkostninger som dokumentavgift må du derfor i praksis dekke selv. Banken vurderer også inntekten din. Se hvor mye du kan låne i kalkulatoren for låneevne.

Veiledende beregning: Resultatene er estimater og utgjør ikke økonomisk eller juridisk rådgivning. Sjekk alltid med Skatteetaten, NAV eller en rådgiver for din konkrete situasjon.

Slik fungerer det

Kalkulatoren viser hvor mye du må spare hver måned for å ha nok egenkapital når du skal kjøpe bolig. Kravet er minst 10 % av kjøpesummen, fordi et boliglån kan være maks 90 % av boligens verdi. For selveierboliger kommer 2,5 % dokumentavgift i tillegg. Kalkulatoren regner også med at sparepengene får rente (etter 22 % skatt), og kan ta med at boligprisene stiger mens du sparer.

Regneeksempel: bolig til 4 000 000 kr om 5 år

Du trenger 400 000 kr i egenkapital (10 %) og 100 000 kr i dokumentavgift, altså 500 000 kr til sammen. Du har 100 000 kr på sparekonto og 50 000 kr i BSU. Med 4 % rente, som blir 3,12 % etter skatt, vokser det til 175 288 kr. Resten må du spare, og det blir 5 008 kr i måneden. Stiger boligprisene med 4,3 % i året, som i snitt fra 2015 til 2025 (SSB), koster boligen 4 939 636 kr når du skal kjøpe. Da må du spare 6 819 kr i måneden.

Hvor mye må du spare per måned?

Egenkapital (10 %) pluss dokumentavgift for en selveierbolig. Du starter fra 0 kr, får 4 % rente før skatt, og prisene står stille:

Boligpris3 år5 år7 år10 år
2 000 000 kr6 634 kr3 856 kr2 667 kr1 778 kr
3 000 000 kr9 950 kr5 783 kr4 000 kr2 667 kr
4 000 000 kr13 267 kr7 711 kr5 334 kr3 556 kr
5 000 000 kr16 584 kr9 639 kr6 667 kr4 445 kr
6 000 000 kr19 901 kr11 567 kr8 001 kr5 334 kr

Når boligprisene stiger mens du sparer

Stiger prisene, øker også egenkapitalkravet. Tabellen viser en bolig som koster 4 000 000 kr i dag, med kjøp om 5 år og sparing fra 0 kr. SSB-radene bruker snittlig årlig vekst i prisindeksen for brukte boliger for hele landet. Det er historiske tall, ikke en prognose.

PrisvekstPer årPris ved kjøpSparemålPer måned
Uendrede priser0 %4 000 000 kr500 000 kr7 711 kr
2 % i året2 %4 416 323 kr552 032 kr8 513 kr
SSB 2015–20254,3 %4 939 636 kr617 434 kr9 522 kr
SSB 2005–20255,3 %5 166 332 kr645 783 kr9 959 kr

Prisveksten varierer mye mellom år og regioner. Se utviklingen der du bor i boligpris-kalkulatoren.

BSU først, så sparekonto

Er du 33 år eller yngre ved utgangen av året og eier ikke bolig, gir BSU 10 % skattefradrag. Du kan spare inntil 27 500 kr i året, og fradraget blir da 2 750 kr. Taket er 300 000 kr totalt. Se BSU-kalkulatoren. Det du sparer utover BSU, bør stå på høyrentekonto hvis du skal kjøpe snart.

Egenkapital er ikke alt – banken ser også på inntekten

Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger årsinntekten, og du må tåle en renteøkning. Selv med nok egenkapital kan inntekten derfor sette grensen. Sjekk hvor mye du kan låne i kalkulatoren for låneevne. Se hva kjøpet koster totalt i kostnad ved boligkjøp, og regn på dokumentavgiften i dokumentavgift-kalkulatoren. Vil du regne på et annet sparemål, bruk sparemål-kalkulatoren.

Kilder: Lovdata – Utlånsforskriften §§ 6–8 (gjeldsgrad, belåningsgrad, tilleggssikkerhet), Kartverket – Dokumentavgift og tinglysingsgebyr, Skatteetaten – BSU, SSB – Prisindeks for brukte boliger, Skatteetaten – Satser for alminnelig inntekt (22 %)

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye egenkapital trenger jeg for å kjøpe bolig?
Minst 10 % av kjøpesummen. Etter utlånsforskriften kan et nedbetalingslån være maks 90 % av boligens verdi. For en selveierbolig kommer dokumentavgift på 2,5 % i tillegg. En bolig til 4 000 000 kr krever derfor 400 000 kr i egenkapital og 100 000 kr i dokumentavgift, til sammen 500 000 kr. Før 31. desember 2024 var kravet 15 %.
Hvor mye må jeg spare i måneden til en bolig til 4 000 000 kr?
Med 150 000 kr spart og 5 år til kjøpet må du spare 5 008 kr i måneden hvis prisene står stille. Da er det regnet med 4 % rente før skatt. Stiger prisene like mye som i snitt de siste ti årene (4,3 % i året), blir boligen 4 939 636 kr, og du må spare 6 819 kr i måneden.
Teller BSU som egenkapital?
Ja. BSU er vanlige sparepenger som du kan bruke til egenkapital. Du kan spare inntil 27 500 kr i året og 300 000 kr totalt, til og med året du fyller 33. Du får 10 % av innskuddet i skattefradrag, altså opptil 2 750 kr i året. Du får ikke fradrag for året du eier bolig per 31.12. Renter på BSU skattlegges som andre renter.
Kan foreldre hjelpe med egenkapitalen?
Ja, på to måter. En pengegave kan brukes som egenkapital. Det har ikke vært arveavgift eller gaveavgift siden 2014, men banken vil ha dokumentasjon på at det er en gave og ikke et lån. Foreldre kan også stille tilleggssikkerhet (realkausjon) i sin egen bolig. Da regnes sikkerheten med når banken beregner belåningsgraden (utlånsforskriften § 8).
Hvordan regnes egenkapital i borettslag?
I borettslag regnes andelen av fellesgjelden med i belåningsgraden. Kravet er 10 % av totalprisen, altså prisantydning pluss fellesgjeld. Du betaler ikke dokumentavgift ved kjøp av andel i borettslag. Med samme totalpris som i eksempelet må du spare 3 466 kr i måneden i stedet for 5 008 kr.
Bør jeg spare egenkapitalen i fond?
Skal du kjøpe innen få år, er sparekonto og BSU tryggest. Aksjefond kan falle i verdi rett før du trenger pengene, og da må du enten utsette kjøpet eller kjøpe noe billigere. Sparer du over lengre tid, kan en del i fond gi høyere forventet avkastning, men med risiko.

Relaterte kalkulatorer

→Hvor mye kan jeg låne?→BSU-kalkulator→Sparemål-kalkulator→Kostnad ved boligkjøp→Boligprisutvikling-kalkulator

Alle beregninger skjer i nettleseren din — ingen data lagres eller sendes.