🧮Kalkulatorbanken

BYA-kalkulator: grad av utnytting

Regn ut %-BYA for tomten og hvor mye du kan bygge før du når grensen i reguleringsplanen — med garasje, carport og parkering regnet riktig.

Sist oppdatert

Arealet som i planen er avsatt til bebyggelse. Deler regulert til vei eller grøntområde teller ikke.

m²
Plankravet er gitt som
%
Eksisterende bygninger og konstruksjoner (BYA)

Mål fra utsiden av ytterveggen. Ta med carport og annet åpent overbygd areal, og terrasser eller konstruksjoner som er mer enn 0,5 m over terrenget.

m²
m²
m²

Telles ikke to ganger.

18 m² hvis planen ikke sier noe annet (veileder H-2300).

m²
m²

Ledig BYA i dag

30 m²

av maks 200 m²

%-BYA i dag

21,3 %

170 m² inkl. parkering

Med nytt tiltak

25 %

200 m²

Parkering på terreng

18 m²

1 × 18 m²

Med det nye tiltaket er du innenfor grensen med 0 m² til gode — etter tallene du har lagt inn.

Grensen er en øvre grense som ikke kan rundes av: 20,1 % er over 20 %. Sjekk alltid planbestemmelsene — eldre planer kan bruke andre definisjoner, og planen kan ha egne krav til høyde, avstand og uteoppholdsareal.

Veiledende beregning: Resultatene er forenklede og utgjør ikke juridisk rådgivning. Regelverket har unntak som kalkulatoren ikke fanger opp — få hjelp av en advokat før du tar viktige beslutninger.

Slik fungerer det

BYA-kalkulatoren regner ut hvor stor del av tomten som er bebygd (%-BYA), hvor mange kvadratmeter du har igjen før du når grensen i reguleringsplanen, og om et nytt tilbygg, en garasje eller en carport får plass. Den følger beregningsreglene i byggteknisk forskrift (TEK17) kapittel 5 og veilederen «Grad av utnytting» (H-2300).

Dette regnes med i BYA

  • Arealet bygningen opptar av terrenget, målt fra utsiden av ytterveggen (eller sokkelen)
  • Åpent overbygd areal, for eksempel carport og overbygd inngangsparti eller gangvei
  • Utkragede bygningsdeler med fri høyde under 5 m over terrenget
  • Konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå, for eksempel en høy terrasse
  • Parkeringsareal som planen krever, også plasser på terreng uten tak

Ikke med: bygningsdeler som ikke ligger høyere enn 0,5 m over planert terreng (lav terrasse, utvendig trapp, lyssjakt) og utspring inntil 1 m fra fasaden, som takutstikk.

Regneeksempel

Tomten er 800 m², og reguleringsplanen tillater 25 %-BYA, altså 200 m². Huset har 110 m² BYA, garasjen 36 m² og et overbygd inngangsparti 6 m². Planen krever to parkeringsplasser; én står i garasjen, så én plass på terreng legges til med 18 m². Samlet BYA i dag er 170 m², eller 21,3 %. Du har 30 m² igjen. Et tilbygg på 30 m² gir 200 m² (25 %) og er innenfor grensen.

Maks BYA etter tomtestørrelse

Tomt20 %-BYA24 %-BYA25 %-BYA30 %-BYA35 %-BYA
400 m²8096100120140
500 m²100120125150175
600 m²120144150180210
800 m²160192200240280
1 000 m²200240250300350
1 500 m²300360375450525

m² BYA totalt for alt på tomten, inkludert garasje, carport og parkering.

Viktig å vite

Grensen i planen er en øvre grense. Du kan ikke runde av: 20,1 % er over 20 %-BYA. Tomtearealet er arealet som i planen er avsatt til bebyggelse og anlegg, så en del av eiendommen som er regulert til vei eller grøntområde, teller ikke. Eldre planer kan bruke andre begreper (for eksempel prosent tomteutnyttelse, %-TU); da gjelder begrepene og målereglene fra da planen ble vedtatt. Planen kan i tillegg ha krav til høyde, avstand til nabogrense og minste uteoppholdsareal (MUA) som begrenser hva du kan bygge selv om BYA-en er innenfor.

Regjeringen har foreslått nye begreper for tomteutnyttelse («utnyttet bebygd areal») i TEK17. Kalkulatoren følger reglene som gjelder nå. Skal du bygge uten å søke, bruk sjekklisten for søknadsfrie tiltak — også de må holde seg innenfor grad av utnytting. Mål opp flatene med kvadratmeterkalkulatoren, og regn på pris med byggekostnadskalkulatoren.

Kilder: Lovdata – byggteknisk forskrift (TEK17) kapittel 5, grad av utnytting, DiBK – veiledning til TEK17 § 5-2 bebygd areal (BYA), DiBK – veiledning til TEK17 § 5-7 parkeringsareal, Veileder H-2300 «Grad av utnytting. Beregnings- og måleregler» (PDF), DiBK – «Rydder i uklare regler for å måle areal» (høring 2025)

Ofte stilte spørsmål

Hva er BYA?
BYA betyr bebygd areal: arealet bygningene opptar av terrenget, målt fra utsiden av ytterveggene. For en tomt er BYA summen av alle bygninger og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal som carport, og arealet som trengs til parkering. BYA skrives m²-BYA og brukes av kommunen til å regulere hvor mye som kan bygges.
Hvordan regner jeg ut %-BYA?
%-BYA = bebygd areal ÷ tomteareal × 100. Et hus på 80 m² BYA på en tomt på 400 m² gir 20 %-BYA. I eksempelet over er BYA 170 m² på 800 m², altså 21,3 %.
Hvor mye kan jeg bygge med 25 %-BYA?
Tomteareal × 0,25. På en tomt på 800 m² er grensen 200 m² BYA for alt på tomten til sammen, inkludert garasje, carport og parkering. Det du allerede har bygget, må trekkes fra.
Teller parkeringsplasser med i BYA?
Ja. Arealet som trengs for parkeringsplassene planen krever, skal med i BYA selv om plassene ikke er overbygd (TEK17 § 5-7). Veilederen «Grad av utnytting» sier at 18 m² per plass kan være nok ved parkering på terreng, men planen kan fastsette noe annet. Plasser i garasje eller carport skal ikke telles to ganger.
Teller terrasse og takutstikk med i BYA?
Terrasser og andre konstruksjoner som er mer enn 0,5 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå, regnes med. En terrasse på bakkenivå regnes ikke med. Takutstikk og andre utspring inntil 1 meter ut fra fasaden regnes ikke med, mens utkragede bygningsdeler med fri høyde under 5 meter over terrenget regnes med.
Hvor finner jeg hvor mye jeg har lov til å bygge?
Grad av utnytting står i reguleringsplanen eller kommuneplanens arealdel for området. Du finner planene i kommunens kartløsning eller planinnsyn. Står det ingenting, eller er planen gammel med andre begreper, spør kommunens byggesaksavdeling.

Relaterte kalkulatorer

→Bygge uten å søke – sjekkliste for søknadsfrie tiltak→Kvadratmeterkalkulator→Byggekostnad-kalkulator→Byggelånkalkulator

Alle beregninger skjer i nettleseren din — ingen data lagres eller sendes.