🧮Kalkulatorbanken

Oppussing verdi-kalkulator

Lønner det seg å pusse opp før salg? Sammenlign kostnaden med verdiøkningen du forventer, med renter og skatt, og se hvor mye verdien må øke for å gå i null.

Sist oppdatert

ProsjektKostnad (kr)Fjern
kr

Be gjerne en megler om verdivurdering av boligen slik den er og slik den blir etter oppussingen.

Gevinst ved salg
Finansiering

Total kostnad

250 000 kr

Pengene tilbake

80 %

Verdiøkning delt på kostnad

Netto tap

50 000 kr

Gevinsten er skattefri

Verdiøkning for å gå i null

250 000 kr

Veiledende beregning: Resultatene er estimater og utgjør ikke økonomisk eller juridisk rådgivning. Sjekk alltid med Skatteetaten, NAV eller en rådgiver for din konkrete situasjon.

Slik fungerer det

Kalkulatoren svarer på om oppussingen lønner seg når du selger: hva den koster, hvor mye av pengene du får tilbake, og hvor mye salgsverdien må øke for at du skal gå i null. Den tar med renter hvis du låner, og skatt ved salg hvis boligen er en sekundærbolig.

Kalkulatoren har ingen innebygde satser for hvor mye ulike prosjekter øker verdien, fordi det varierer mye fra bolig til bolig og fra område til område. Verdiøkningen er derfor ditt eget anslag, helst basert på en verdivurdering.

Eksempel

Du pusser opp bad for 150 000 kr og kjøkken for 100 000 kr, til sammen 250 000 kr. Megleren mener salgsverdien øker med 200 000 kr.

  • Du får 80 % av pengene tilbake og taper 50 000 kr hvis du betaler med egne penger.
  • Låner du pengene til 6 % i 6 måneder, koster rentene 5 850 kr etter fradrag, og tapet blir 55 850 kr.
  • Er boligen en sekundærbolig med skattepliktig gevinst, reduseres tapet til 39 000 kr, fordi påkostningen også trekkes fra gevinsten.

Scenarier for 250 000 kr i oppussing

Hva sitter du igjen med hvis salgsverdien øker med ulike andeler av kostnaden? Andelene er scenarier, ikke statistikk. Egne penger, ingen renter.

VerdiøkningEgen boligSekundærbolig
125 000 kr (50 %)−125 000 kr−97 500 kr
187 500 kr (75 %)−62 500 kr−48 750 kr
250 000 kr (100 %)0 kr0 kr
312 500 kr (125 %)62 500 kr48 750 kr
375 000 kr (150 %)125 000 kr97 500 kr

Før du bestemmer deg

  • Få en verdivurdering av boligen slik den er, og spør hva oppussingen vil gjøre med prisen.
  • Sjekk hva lignende boliger i området er solgt for, med og uten oppusset bad og kjøkken.
  • Regn med tiden oppussingen tar. Det er vanskelig å selge eller leie ut boligen mens arbeidet pågår.
  • Ta vare på kvitteringer. For en sekundærbolig trenger du dem når gevinsten skal regnes ut.

Lag et budsjett for prosjektet i oppussingsbudsjettet, regn på maling i malingskalkulatoren, og se hva salget koster i meglerhonorar-kalkulatoren. Skal du leie ut boligen etterpå, se utleiekalkulatoren.

Kilder: Skatteloven § 9-3 – skattefri gevinst ved salg av egen bolig (Lovdata), Skatteetaten – vedlikehold og påkostning ved utleie

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye øker oppussing verdien på boligen?
Det finnes ingen fast sats. Hvor mye et nytt bad eller kjøkken øker salgsprisen, avhenger av hvordan boligen er i dag, hva som er vanlig standard i området og hvor godt jobben er gjort. Det sikreste anslaget får du ved å be en megler vurdere boligen før og etter planlagt oppussing, og ved å sammenligne salgspriser for lignende boliger i nabolaget.
Lønner det seg å pusse opp før salg?
Bare hvis salgsprisen øker mer enn det oppussingen koster. Bruker du 250 000 kr og salgsverdien øker med 200 000 kr, taper du 50 000 kr. Låner du pengene til 6 % rente i 6 måneder, må verdien øke med 255 850 kr for at du skal gå i null. Små tiltak som maling og reparasjoner koster lite, så det skal mindre verdiøkning til før de lønner seg.
Får jeg skattefradrag for oppussing av egen bolig?
Nei. Det er ikke fradrag for oppussing eller vedlikehold av boligen du bor i. Til gjengjeld er gevinsten skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år og bodd der selv i minst ett av de to siste årene før salget (skatteloven § 9-3).
Hvordan virker oppussing på skatten for en utleiebolig?
Vedlikehold som setter boligen tilbake til samme standard, trekkes fra i leieinntekten samme år. Påkostning, altså arbeid som gjør boligen bedre enn den var, gir ikke løpende fradrag, men trekkes fra når gevinsten regnes ut ved et skattepliktig salg. Da får både verdiøkningen og påkostningen 22 % skatteeffekt.
Hva er forskjellen på vedlikehold og påkostning?
Vedlikehold er å reparere eller bytte ut til samme standard, for eksempel ny varmtvannsbereder av samme størrelse eller nytt kjøkken på samme nivå som det gamle. Påkostning er å gjøre boligen bedre eller annerledes: første gangs maling av huset, å rive en vegg for å lage et større rom eller å utvide det elektriske anlegget. Oppgraderer du fra normal til høy standard, er merkostnaden påkostning.
Bør jeg låne penger til oppussing?
Renter er en ekstra kostnad som oppussingen må tjene inn. Du får 22 % fradrag for rentene, så 250 000 kr i 6 måneder til 6 % koster 5 850 kr etter fradrag. Sammenlign effektiv rente på ulike lån før du velger.

Relaterte kalkulatorer

→Oppussingsbudsjett→Malingkalkulator→Meglerhonorarkalkulator→Utleiebolig-kalkulator

Alle beregninger skjer i nettleseren din — ingen data lagres eller sendes.